text: 房地合一實價課稅是中華民國財稅用語，係指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵交易所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，修正了原本不動產交易時，土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，達到不動產交易利得實價課的目的。房地合一稅取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。房地合一稅已於2015年6月5日經立法院三讀透過，訂於2016年1月1日實施。新制上路後，在應納稅額之計算方面，交易所得稅=獲利金額x稅率獲利金額-相關費用-土增稅漲價數額背景.法律規定.中華民國憲法第143條第3項指出：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」這是「土地漲價歸公」基本國策的依據。它的時代背景源於中華民國國父孫中山考慮當時的社會狀況，為避免富有階級因炒地皮，可不經由自己的努力成為既得利益者，因此提出「土地漲價歸公」的政策，針對土地的增值單獨課稅，所以中華民國房地交易自有課稅以來，都是土地與房屋分離課稅。在房地分開課稅的背景下，土地是按｢公告現值｣計徵土地增值稅，不再課徵所得稅，而房屋絶大多數按「房屋評定現值」計徵所得稅。有觀點認為，這樣課稅的結果可能會產生一些問題，像是依公告土地現值及房屋評定現值，來計算土地漲價總數額和房屋交易所得額，與實際房地交易所得差距甚大，造成過多資源投入不動產市場。簡言之，在房地分離課稅的背景下，造成了以下四點問題移轉土地所有權，其所課徵的土地增值稅(依照公告現值課稅)，不列入所得課徵，但房屋出售所得，卻會被併入綜所稅課徵。因此在實務上，常常為了規避所得稅的累進稅率，刻意「壓低房屋售價，抬高土地售價」、或是「提高房屋建造成本以減少交易利得」，以減少稅金金額。透過實價登入的資料比對，課徵土地增值稅所依據的土地公告現值平均不到市價的五成，也就是說超過公告的部分，所得是不需要繳稅的。因公告現值一年調整一次，所以在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅，土地因公共建設所漲的價值，全都歸為個人所有。因為土地增值稅是以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市價嚴重脫節，所以每年政府仍會予以調高，導致不論實際上是否有賠錢(售出的價格低於買入的價格)，都必須繳交土地增值稅的詭異現象。不動產稅負減免.2003年SARS疫情。當時扁政府表示減稅所增加的交易，會讓稅收「不減反增」。但這個政策同時也代表著土增稅的減免，將提高更多的資金挹入房地產市場的動機。而受到2007年美國次級房貸事件影響以及後來2008年雷曼兄弟公司破產的衝擊，2008年馬英九政府以挽救房市為由推動減稅，立法院於2009年透過《遺產及贈與稅法》部分條文，將遺贈稅從最高的50%調降為10%，改採單一稅率，遺產稅免稅額從700萬，提高到1,200萬元，贈與稅免稅額調高至220萬元。對此中央研究院院士朱敬一曾撰文批評，能夠從遺產稅率大降而獲利的，只有那些有十幾億財產以上的大富豪，在遺產稅修改過後，臺灣的熱錢逐漸增加，房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大。實質稅率低，不動產稅負爭議.提及所有的稅，其公式都是「稅基x稅率」，而財政學當中則另有「名目稅率」的討論，稅基的選擇則會導致兩者數值的不同。就以臺灣來說，臺灣房地產的稅基被嚴重低估，脫離實價，導致無論是持有稅或是交易所得稅都相當的低廉。舉例而言，臺灣的地價稅以「公告地價」為稅基、土增稅以「土地公告現值」為稅基、房屋稅以「房屋評定現值」作為稅基，這些稅基分別為地價評議委員會、不動產評價委員會定期進行估價，然這些評估出的價值多偏離市價，甚至只有七成左右。不動產未以實價課稅，稅基被低估的結果，導致儘管稅法上的「法定稅率」看似正常，但實際上能課到的稅卻相當有限。臺灣的實質稅率約略只有美國的1/10，根據臺北市財政局的研究，臺北市精華區一間市價三千萬的住宅繳的持有稅比一臺百萬不到國產車繳的稅還少，豪宅持有稅也比管理費便宜。另外根據臺北市稅捐處的資料，信義區的豪宅，市價約2.5億元，只繳了房屋稅和地價稅10萬元，不動產的持有稅負有效稅率在萬分之4以下；相對於日本案例的有效稅率尚有0.85%，歐美國家的不動產有效稅率大多在1%左右，可見得臺灣的不動產稅負明顯偏低。依據監察院的調查報告，2010年臺北市仁愛路某豪宅拍賣2.82億元，獲利1.73億元，稅前報酬率159%，但只繳納了54萬元的土地增值稅，和房屋交易的所得稅104萬元，有效稅率0.9%。另一件中正區豪宅在年中以不到1億元購入，年底2.5億元賣出，獲利1.54億元，稅前報酬率160%，卻僅繳所得稅92萬元，土地增值稅為0，有效稅率僅0.6%。換言之，不動產交易的稅前報酬率和稅後報酬率幾乎沒有差別。如以市價來計算，目前的不動產交易稅至少讓獲取暴利者節省了數千萬元的稅負。地產文化霸權與有土斯有財之價值觀.有觀點認為，在臺灣長年以經濟掛帥的發展主義意識形態下，建構出了一套地產文化霸權，它除了正當化政商共構的地產權力集團的地產利益掠奪外，更滲透進了大眾的意識之中，認為高房價的現象此乃正常與合理。一般常見的，從經濟面強調「不動產是火車頭產業」、「房價漲代表經濟好」；政治面標榜「開發就是進步」、「房價高代表有政績」；直到內化為「買房是人生奮鬥目標」、「房市為理財投資首選」這類個人價值皆是。於此之下，臺灣民眾的心中產生了一個相當強烈的「矛盾」，意即高房價縱使是「民怨之首」，但房價跌卻更是「恐懼的總和」，此為臺灣高房價困局之深層困境。沿革.各版本比較.註1：2014.11.29 為中華民國地方公職人員選舉(俗稱九合一選舉)註2：2015.05 行政院版本資料自中央通訊社製表註3：稅基中的「相關費用」包含：一、，出售房屋及土地支付之必要費用(原則上按實際費用認定)，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；但以下專案不得減除：使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。 二、改良土地已支付之全部費用(包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額)，亦可減除。 三、未能提出相關費用者，按成交價5%設算。
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