§ 3.1. Выкуп ЗОИТ: переходные положения, новое регулирование
Впервые о возможности применения инструмента выкупа упомянул упраздненный Высший Арбитражный суд РФ в 2013 году в своём постановлении № 136/13 по делу № А55-23145/2010. Так, «Президиум ВАС РФ указал, что поскольку «объем ограничения права собственности общества в результате внесения изменений в Правила землепользования и застройки существенно увеличился по сравнению с ранее существовавшим, ... то собственник земельных участков не лишен права заявлять требования применительно к пункту 7 статьи 23 Земельного кодекса РФ, в том числе о выкупе у него земельных участков». Отметим, что ранее проблема возмещения убытков в связи с установлением ЗОУИТ являлась крайне острой для правообладателей участков. Долгое время говорить об адекватном правовом регулировании данного явления не приходилось, судебная практика также не отличалась своей однозначностью. «Несколько лет назад указанный вопрос мог стать предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ, однако жалоба по проверке конституционности норм, устанавливающих порядок возмещения убытков, не была принята к рассмотрению по существу» .  Точкой отсчета начала изменений является 2018 год, когда в земельное законодательство внесены новеллы - ст. 57 и 57.1 ЗК РФ, которые изменили порядок возмещения убытков и его прорегламентировали. Установленный механизм постоянно критикуют, так как «он обусловлен обстоятельствами, которые, помимо прочего, не отвечают требованиям равенства участников хозяйственного оборота. Например, в ряде случаев возмещение убытков возможно только в отсутствие решения о сносе объекта капитального строительства, находящегося в пределах ЗОУИТ. Этот подход справедливо подвергался критике даже со стороны разработчиков, так как, поскольку названное условие не зависит от правообладателя и ставит его в неравное положение по сравнению с теми, в отношении кого такое решение не принято (п. 7 ст. 107 ЗК РФ, п. 25 ст. 26 ФЗ № 342-ФЗ)». Однако обратим внимание, что указанный механизм применяется исключительно для норм, которые приняты до вступления в силу новелл, согласно ст. 26 ФЗ № 342-ФЗ (пункт 23). Отметим, что данный механизм распространяется на объекты капитального строительства, а также согласно п.п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ: «права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного пользования участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности». В последнем случае речь идет не о выкупе, а о возмещении за прекращение правом. Но своей сути данный инструмент также является возмещением за нарушенные права.  Обратим внимание, что выкуп может быть осуществлён в единственном случае – невозможности использования земельного участка. И вот здесь появляется камень преткновения в отношении самовольных построек. Ведь в случае признания стройки самовольной, суммы выплачивать не придется, бюджет сохраняется. С одной стороны власти более внимательно относятся к возведению самовольных построек, с другой стороны можно представить спокойно «злоупотребление» правами с формальными оценками. Важно сказать, что наличие дополнительных неразрешённых этажей у здания при разрешенном строительстве не влияют на выкуп. При этом использование должно быть разрешенным, то есть целевым.  Выкуп осуществляется по инициативе собственника или иного законного правообладателя, автоматической процедуры при установлении ЗОУИТ, приводящего к невозможности использования объекта не предусмотрено. Согласно п.п. 12, 13 ст. 107 ЗК РФ: «требование должно быть направлено правообладателем в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения ЗОУИТ либо со дня, когда такое лицо узнало или должно было узнать об установлении, изменении ЗОУИТ». Разумеется, это интерес исключительно правообладателя, в связи с чем такой порядок вполне оправдан. Другой вопрос, что можно предусмотреть более простой алгоритм действий в подобных случаях.  Также Земельный кодекс определят правила, согласно которым происходит возмещение убытков. «При этом определение размера возмещения производится исходя из вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории». Представляется, что рассматриваемый механизм является крайне актуальным и защищает законные интересы, соблюдает баланс. Часто не представляется возможным использовать объект в соответствии с установленными ограничениями ЗОУИТ, при этом рыночная экономика, требующая постоянной эксплуатации объекта, приводит к рассмотрению вопроса о возможном/необходимом выкупе объекта.  Поэтому получение возмещения отличный способ компенсировать полученные издержки и является более предпочтительным для владельцев и правообладателей земельных участков при наличии на них установленных ЗОУИТ. Является ли эта компенсация адекватной в количественном значении – вопрос открытый.  В рамках параграфа также отметим и переходные положения, которые интересны для рассмотрения. Так, если ЗОУИТ установлены до начала прошлого года (то есть до января 2022 года), то исходя из системного толкования норм ЗК РФ и для объектов, на которые ЗОУИТ установлены до отмеченной даты, но с условием, что собственники или иные правообладатели приводят объект в соответствии с ограничениями. Но действуют все те же правила. Так, не должно быть решения о сносе самосвальной постройки, сам ЗУ должен быть в собственности или на ином праве до установления границ ЗОУИТ (или собственник не знал об ограничении из публичных реестров, например). И последний критерий – отсутствие такого возмещения ранее, что является абсолютно логичным правилом (п. 25 ст. 26 ФЗ № 342-ФЗ).              
В Земельном кодексе РФ появился новый механизм возмещения убытков, связанных с установлением зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Он распространяется на объекты капитального строительства, а также права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного пользования участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности.