1.2. Субъекты и модели ипотечного жилищного кредитования
 Система ипотечного жилищного кредитования может быть рассмотрена как совокупность субъектов и объектов ипотечного жилищного кредитования и их взаимоотношений, основанных на определённых принципах, в целях предоставления гражданам ИЖК, а также в целях получения прибыли участниками системы. Основными субъектами системы являются заёмщики, кредиторы и продавцы жилья. Государство также является субъектом системы и может становиться стороной сделки в случае использования программ с государственной поддержкой (подробнее в п. 1.3.). Участниками процесса могут быть несовершеннолетние (при использовании средств материнского (семейного) капитала). Особенностью системы ипотечного жилищного кредитования является то, что к реализации кредитной сделки привлекаются третьи стороны: Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ИЖК населению. Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды; Страховые и оценочные компании; Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.), обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью [44]. В соответствии с Законом № 102-ФЗ договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.06.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При оформлении договора ипотеки, как правило, применяется общая схема, показанная на рисунке 1.1.    Рисунок 1.1. – Этапы ипотечной сделки на рынке жилья  Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обременённое ипотекой [10]. При выдаче кредитов под залог прав требования по ДДУ закладная не оформляется. В России оформлять закладную при приобретении жилья в ипотеку необязательно, однако большинство банков оформляют закладную для снижения рисков и облегчения процесса взыскания долга при реализации кредитного риска. Основным свойством нормально функционирующей системы ипотечного жилищного кредитования является перераспределение характерных для неё рисков (таблица 1.1.) между разными участниками. Согласно статье 31 Закона № 102-ФЗ [10], заёмщик обязан страховать риск утраты или повреждения объекта залога. Страхование жизни и здоровья заёмщика, а также страхование титула (риск утраты или ограничения права собственности на объект залога) являются факультативными по закону, но банк может на своё усмотрение указывать данные условия в качестве обязательных. Выгодоприобретателем по договорам страхования должен быть банк. Основным риском является кредитный риск, поскольку от него зависят требования к размеру активов, взвешенных по уровню риска, величина резервов на возможные потери по ссудам, достаточность собственного капитала. Именно от качества оценки и управления кредитным риском во многом зависит финансовое положение и жизнеспособность как отдельно взятого банка, так и всей банковской системы в целом.  Таблица 1.1. – Риски системы ипотечного жилищного кредитования  Риск Субъект риска Описание риска Кредитный Кредитор Риск экономических потерь от неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком взятых обязательств (дефолт; утрата трудоспособности заёмщика и др.). Процентный (включая риск досрочного погашения – риск реинвестирования) Кредитор Заёмщик Изменение процентных ставок под воздействием инфляции (изменение ключевой ставки; изменение стоимости денег на рынке; риск выдачи убыточных кредитов).  При резком снижении процентных ставок возрастает риск досрочного погашения. Изменение нормативных требований. Рыночный Кредитор Заёмщик Внезапный спад (рост) цен на жилье – увеличение (сокращение) переплаты заёмщика; снижение (рост) стоимости объекта залога. Валютный Кредитор Заёмщик Обязательства по валютному кредиту рассчитываются в эквиваленте, в то время как доходы заёмщика в рублёвом номинале.  Риск ликвидности Кредитор Невозможность исполнения обязательств при наступлении сроков из-за несбалансированности активов и пассивов. Риск обеспечения Кредитор Заёмщик Повреждение объекта залога, утрата прав собственности на объект залога. Банки страхуются от удешевления объектов залога более высоким первоначальным взносом и критическим отношением к отчётам об оценке. Риск финансовой нестабильности Кредитор При увеличении доли заемщиков с низкой платёжеспособностью увеличивается доля дефолтов. Срывы запланированных сделок. Потенциальное сокращение рабочих мест.  Дефолт является наиболее серьезной неблагоприятной реализацией кредитного риска. В соответствии с п. 13.3 Положения Банка России № 483-П [37] дефолт заёмщика считается произошедшим с момента, когда: заёмщик просрочил погашение перед банком любых кредитных обязательств, признаваемых существенными по величине просроченной задолженности, более чем на 90 календарных дней. возникли обстоятельства, свидетельствующие о невозможности погашения заёмщиком своих обязательств из источников доходов, не включающих доходы от реализации обеспечения за исключением случаев, когда возможность погашения платежей по кредитным обязательствам за счёт реализации обеспечения предусмотрена условиями первоначального договора с банком. Согласно статье 9 Закона № 353-ФЗ [4], плата за предоставленный кредит может быть определена постоянной процентной ставкой (Fixed-Rate Mortgage, FRM) или переменной процентной ставкой (Adjustable-Rate Mortgage, ARM). При выборе FRM заёмщики переносят процентный риск на банк. Банки могут управлять риском посредством выпуска долгосрочных ценных бумаг с FRM, привлечения долгосрочных депозитных продуктов с FRM либо с хеджированием процентного риска. В любом из перечисленных вариантов банк несёт издержки, которые закладываются в маржу. Чем больше банки финансируют ипотечные выдачи за счёт депозитов, тем выше предложение ARM. При использовании ARM заёмщики фактически получают более низкую процентную ставку за то, что приняли на себя ценовой риск. Риск заключается ещё и в том, что ценовой риск может вызвать кредитный риск [57]. С точки зрения способов привлечения финансовых средств в систему ипотечного жилищного кредитования выделяют три основные модели: усечённо-открытая модель, расширенно-открытая модель (американская), модель сбалансированной автономии (немецкая). Такое разграничение схем ипотечного кредитования носит условный характер, поскольку система ипотечного кредитования может быть построена на основе нескольких моделей ипотечного жилищного кредитования. Взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности происходит на рынке ипотечных кредитов, который аналогично рынку жилья делится на первичный и вторичный. Инструментом первичного рынка является ипотечный кредит, участники взаимодействия – кредитор и заёмщик. Инструментом вторичного рынка являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными). На вторичном рынке взаимодействуют кредиторы и инвесторы: кредитор продаёт выданные кредиты инвесторам в виде обезличенных ценных бумаг. После предоставления ссуды кредитору доступно три опции: продать кредит (закладную) специализированному обществу (SPV – Special Purpose Vehicle) – выпуск траншевых ипотечных ценных бумаг; использовать кредит (закладную) в качестве основы для эмиссии обеспеченных ипотечных облигаций – выпуск балансовых ипотечных ценных бумаг; оставить кредит (закладную) в долгосрочном портфеле и получать процентный доход. Секьюритизация включает в себя два первых процесса: происходит превращение неликвидных активов в ценные бумаги, что позволяет банкам мобилизировать ресурсы для ипотечного кредитования. Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной (немецкой) модели является ссудо-сберегательный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи. Гражданин соглашается копить заранее определённую общую сумму или вносить ежегодно определённую минимальную сумму. В конце накопительного периода он получает право на получение кредита на приобретение или реконструкцию жилья, реже – индивидуальное строительство. Сумма получаемого кредита состоит из двух частей: суммы собственных накоплений гражданина, включая начисленные проценты и субсидии, в том случае, если они предусмотрены законодательством, и суммы кредита, размер и условия предоставления которого также устанавливаются в данном контракте. Существуют две основные модели системы жилищных контрактных сбережений: французская (Livret-Epargne Logement) и германская (Bausparkassen). Они имеют существенные различия в организации системы накоплений, условий и роли в них государства.  При отсутствии государственной поддержки замкнутые системы становятся неконкурентоспособными по сравнению с другими финансовыми институтами, осуществляющими широкий спектр как активных, так и пассивных операций. Возможная несбалансированность между имеющимися средствами и кредитными обязательствами хорошо регулируется в закрытой германской системе через чёткое определение условий кредитования, содержащих принципы организации «очереди на получение кредита». Во французской системе стабильность достигается благодаря ликвидности, обеспечиваемой вкладчиками, не берущими кредит, а заинтересованными в получении «налогового дохода» и сберегательных премий. Результатом этого является привлечение средств под ставки значительно ниже рыночных, но на безналоговых условиях, что позволяет банкам в дальнейшем предоставить кредиты по ставкам ниже рыночных. В Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья или 13 млн квартир. Эти суммы, вовлечённые в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией [73]. В Великобритании строительные общества работают как небанковские финансовые институты и предоставляют все виды банковских услуг. Они предоставляют долгосрочные ссуды по закладным на владение домом, инвестируя денежные средства своих пайщиков. Они принимают в пайщики всех, кто не подпадает под стандартные условия ипотеки, но при этом при выдаче кредита подходят индивидуально к каждому новому члену общества. Это закрытые общества взаимного кредитования [70]. По мнению Н. Б. Лубсановой [114], в России государственная поддержка накопительных схем приобретения жилья осуществлялась фондом содействия развитию жилищного строительства в отношении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Lea M. J. [104] рассматривает применимость системы контрактных сбережений для стран с переходной экономикой. Функционирование рынка ипотечного кредита должно начаться именно с создания эффективного института, от формы которого существенно зависят параметры ипотечных жилищных кредитов [91]. Проект трансплантационной реформы системы ипотечного кредитования впервые был предложен авторами В. М. Полтерович, О. Ю. Старков в серии работ [89, 90]. Идея реформы заключается в формировании отечественного ипотечного рынка с менее продвинутого института строительно-сберегательных касс (ССК), а не с заимствования самого передового института (агентства ипотечного кредитования). Дополнить федеральную двухуровневую систему ипотеки на региональном уровне ссудо-сберегательными институтами предлагает С. И. Мутовин [115], что даёт основу стратегического развития массовой ипотеки и последовательных преобразований системы ИЖК. В работе Е. Ю. Иноземцевой [110] также продемонстрирована эффективность внедрения в России модели ссудно-сберегательных касс. В расширенно-открытой (американской) модели ипотечного кредитования основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. В рамках этой модели функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов отделены от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками, поскольку первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путём либо их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту (оператору) вторичного рынка, либо обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Основные методы регулирования – государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жильё, обеспечение вторичного рынка закладных. Для реализации вышеуказанных методов была создана система государственных и негосударственных учреждений с различными функциями. Это Федеральная жилищная администрация, Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, Государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья. К операторам вторичного рынка относятся компании Федеральная национальная ипотечная ассоциация («Фэнни Мэй»), которая обеспечивает финансирование арендуемого жилья, Правительственная национальная ипотечная организация («Джинни Мэй»), которые осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов, Корпорация жилищного кредитования («Фредди Мак») и «Сэлли Мэй», предоставляющая кредиты для студентов. В США 35% жителей арендуют жильё [151]. У каждой из моделей есть преимущества, реализация которых зависит от конкретных условий. Как отмечено в работе Института экономики города «Основы ипотечного кредитования» [47], в Великобритании многие строительные общества были преобразованы в банки; в Италии был отменён принцип специализации, в результате чего ипотечные банки были преобразованы в универсальные банки; в Германии вступил в силу закон, смягчающий требование специализации для банков, эмитирующих ипотечные облигации. О необходимости поэтапного приближения к двухуровневой модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм упоминает С. В. Стельмашенко [97]. При этом, формы должны быть приспособлены к особенностям платёжеспособного спроса разных категорий и слоёв населения с дифференциацией по регионам, с учётом ограниченности финансовых ресурсов. Преимущество применения двухуровневой системы подчёркнуто в работе В. Д. Пиксайкиной [88], где автор обосновывает механизм финансирования жилищного строительства, в котором заказчиком будут выступать местные органы власти, а средства населения будут привлекаться путём выпуска муниципальных целевых облигаций. Кредиты, выданные для приобретения такого жилья, создадут предпосылки для функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг путём их рефинансирования государственным ипотечным учреждением. Согласно О. Ю. Резвухиной [93], в России широко используется «американская» двухуровневая модель ипотечного кредитования, а основным методом рефинансирования ипотечных кредитов является секьюритизация, предполагающая целевое высвобождение кредитных ресурсов на нужды банка посредством выпуска и продажи ценных бумаг от имени банка, которые имеют обеспечение залогом по ипотечным кредитам. По мнению авторов Н. Г. Вовченко, С. А. Литвиновой [61], в основе отечественной системы ипотечного жилищного кредитования находится смешанная модель, сочетающая элементы одноуровневой и двухуровневой моделей организации ипотечного рынка. Авторы полагают, что мировой опыт свидетельствует о том, что параллельное функционирование нескольких моделей организации ипотечного рынка позволяет обеспечить эффективное развитие системы ипотечного жилищного кредитования. В работе Л. Б. Лазаровой [112] обоснована необходимость становления смешанной модели ипотечно-жилищного кредитования, обладающей следующими характеристиками: неограниченность ипотечного рынка и круга его участников, эффективная аккумуляция кредитных ресурсов, доступность ипотечного кредита для населения. Альтернативой традиционным моделям является модель работы кредитных обществ в России конца XIX века. По мнению М. П. Логинова [81], это станет основой бюджетной модели системы ипотечного жилищного кредитования в настоящее время, при условии замены кредитных обществ муниципалитетом, выпускающим долговые обязательства в виде облигаций, а также при участии страховых обществ (рисунок 1.2.).    Рисунок 1.2. – Модель кредитных обществ в России конца XIX века [81]  В данной схеме государство в лице Государственного банка законодательно определяло правила функционирования системы и выкупало облигации. Таким образом, кредит фактически предоставлялся государством, а кредитные общества выступали в роли своеобразных страховых компаний, оформлявших кредиты и гарантирующих выполнение обязательств.
В статье рассматривается проблема развития ипотечного жилищного кредитования в России. Рассматриваются основные модели ипотечного кредитования, а также факторы, влияющие на его эффективность. Описывается, что в России существует потребность в создании системы ипотечного кредитования, которая будет соответствовать мировым стандартам и учитывать особенности российской экономики. Также отмечается, что в настоящее время в России отсутствует нормативно-правовая база, регулирующая ипотечное жилищное кредитование.