2.3. Проблема неисполнения застройщиком социальных обязательств
Обратившись к судебной практике, можно заметить, что случаи, когда застройщиком не выполняются взятые на себя социальные обязательства нередки. Причин подобным ситуациям может быть много: пробелы в правовом регулировании, недобросовестность застройщика, недостаточно четкое и корректное отражение обязательств в источнике их закрепления. Рассмотрим судебные дела, в которых имели место споры, касающиеся вопроса о неисполнении застройщиком социальных обязательств или обязательств по передаче соответствующих объектов. Первая рассмотренная фабула была отражена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2022 г. по делу № А50-23874/2020. Согласно материалам данного дела, суть спора сводилась к тому, что муниципальное образование город Пермь обратилось к обществу «СМУ № 3 Сатурн-Р» с требованием об обязании общества в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязательства из соглашения, заключенного между Правительством Пермского края, Администрацией города Перми и обществом «СМУ № 3 «Сатурн-Р», а именно безвозмездно передать по акту приема-передачи в муниципальную собственность города Перми здание средней общеобразовательной школы. Отметим, что ответчиком заявлялись встречные исковые требования о признании указанного дополнительного соглашения ничтожным. Позиция ответчика в данном деле сводилась к тому, что указание на безвозмездную передачу данного имущества под видом пожертвования, являлось, по сути, платой в размере 1,5 миллиарда рублей истцу за предоставление возможности продолжить работу по ранее установленным параметрам строительства до 25 этажей. Общество указывало, что спорное соглашение не подлежит правовой квалификации, как договор дарения в форме пожертвования, поскольку безвозмездность и отсутствие встречных обязательств одаряемого (администрации) является квалифицирующим признаком договора дарения. Застройщик настаивал на том, что для квалификации имеют значение обязательства администрации, указанные в соглашении, обеспечить рассмотрение документации по планировке территории микрорайона, которые следует расценивать как встречные обязательства, в связи с чем, соглашение и дополнительное соглашение к нему является ничтожной сделкой в силу пункта 1 статьи 572 ГК РФ и статьи 328 ГК РФ. Таким образом, в обоснование своих доводов о возмездном характере сделки общество «СМУ № 3 Сатурн-Р» указывало на наличие взаимных обязательств сторон, в том числе обязанности Пермской городской Думы по изменению коэффициентов плотности застройки и высоты объектов, с учетом исполнения администрацией обязанности по согласию на изменения данных коэффициентов и проведению публичных слушаний. В конечном итоге, застройщиком дело было проиграно, несмотря на то, что его доводы представляются достаточно убедительными. В то же время, исходя из представленной фабулы следует, что правоотношения между застройщиком и публичным субъектом формировались в нарушение принципа прозрачности, в связи с чем, первый был вынужден нести неблагоприятные последствия нарушения указанного принципа. Во втором рассмотренном деле, а именно в Решении Арбитражного суда Чувашской Республики от 18 мая 2022 года по делу № А79-11187/2021, администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась к застройщику «Строительный трест № 3» с требованием об обязании в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда исполнить обязательства в соответствии с договором о развитии застроенной территории, то есть обеспечить строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность дошкольное образовательное учреждение. В указанном деле суд встал на сторону застройщика, так как на момент рассмотрения спора срок исполнения указанных обязательств застройщиком еще не наступил.  В частности, согласно обстоятельствам дела, объекты социальной инфраструктуры в границах развиваемой застроенной территории, определенной договором, документацией по планировке территории не были предусмотрены. Одновременно с этим, документация по планировке территории предусматривала размещение за пределами границ земельного участка, отведенного под развитие застроенной территории, детского сада. Данный объект, находящийся за пределами границ земельного участка, отведенного под развитие застроенной территории, был отнесен ко второй очереди строительства с отметкой об определении сроков строительства в зависимости от договоренности застройщика с правообладателями земельных участков. Поскольку договоренности с собственниками жилых домов о выкупе не были на момент разбирательства достигнуты, формирование земельного участка в целях строительства детского сада, предусмотренного документацией о планировке территории, было невозможно. Исходя из рассмотренного дела, можно сделать вывод, что причина судебных разбирательств не всегда связана с поведением застройщика. В ряде случаев публичным субъектом допускается неверное толкование проектной документации, условий соглашений и договоров, что влечет за собой предъявление необоснованных требований к застройщику, который своих обязательств не нарушал.  Так или иначе, для того, чтобы обязательства застройщика исполнялись надлежащим образом, следует дать ряд практических рекомендаций.  Первая из них сводится к необходимости мотивации застройщика к тому, чтобы он своевременно и надлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства. Вторая рекомендация связана с необходимостью установления в законе таких мер ответственности и принуждения, которые бы побуждали застройщика действовать в соответствии с положениями соглашений или договоров.  В качестве примера эффективного механизма можно привести Реестр недобросовестных застройщиков. На сегодняшний день, на государственном уровне уже велись дискуссии и было принято решение о создании подобной базы. В настоящее время, инициатива предусматривает лишь создание систематизированного информационного портала на базе Министерства регионального развития Российской Федерации. Материалы в министерство будет предоставлять Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Однако, данное нововведение направлено на минимизацию нарушений несколько иного порядка: нарушения участия в аукционах, уклонение от заключения договоров купли-продажи или аренды земельных участков и прочие. Представляется, что в рамках данного Реестра следует создать особый раздел, в котором, в случае неисполнения социальных обязательств, будут отражены соответствующие недобросовестные застройщики и допущенные ими нарушения. В то же время, нельзя утверждать, что стороной, которая нарушает принятые на себя обязательства, может являться один лишь только застройщик. Исходя из анализа правоприменительной практики, следует сделать вывод, что обязательства в области объектов социальной инфраструктуры могут быть нарушены и публичным субъектом. Например, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2022 г. по делу № А41-82055/2021 была отражена следующая фабула. Застройщик – Акционерное Общество «ЮИТ МР» обратилось с иском к администрации городского округа Лыткарино Московской области с требованием о принятии в муниципальную собственность объектов дорожно-транспортной инфраструктуры, благоустройства в соответствиями с условиями соглашения о реализации инвестиционного проекта. Причина отказа администрации от приемки в муниципальную собственность вышеуказанных объектов и от подписания акта о результатах частичной реализации соглашения заключалась в следующем. Ответчик указывал, что в части объектов благоустройства и объектов транспортной инфраструктуры, данные объекты в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, являются общей долевой собственностью собственников помещений в жилом доме. Кроме того, ответчик ссылался на невозможность содержания и обслуживания соответствующих объектов. В данном споре, суд справедливо пришел к выводу, опираясь на общие правила об исполнении обязательств, что односторонний отказ публичного субъекта от их исполнения будет недопустим. Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства. Требования истцовой стороны были удовлетворены. Рассмотренное дело свидетельствует не только о том, что стороной-нарушителем может являться не только застройщик, но и о том, что у противоположной стороны, вне зависимости от ее субъектной принадлежности, должна быть реальная возможность понудить нарушителя к исполнению своих обязательств.   
В настоящее время, в России активно обсуждается вопрос создания Реестра недобросовестных застройщиков. В рамках данного проекта планируется создать базу данных, в которой будут отражены недобросовестные застройщики и допущенные ими нарушения. Однако, на наш взгляд, данная инициатива не является достаточно эффективной. В первую очередь, необходимо установить меры ответственности и принуждения, которые бы побуждали застройщика исполнять принятые на себя обязательства.