2.1 Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования
 В структуре использования денежных доходов населения приобретение недвижимости занимает долю 2,4% в 2018 году, 2,3% в 2019 году, 2,9 % в 2020 году, 3,2% в 2021 году [147]. С 2013 года по 2021 из собственных накоплений было потрачено 12,8 трлн руб. на покупку недвижимости. По данным Росреестра, количество сделок с недвижимостью в 2022 году снизилось на 17%, в том числе на 21,7% на первичном рынке и на 16,2% на вторичном (рисунок 2.1.). Как результат, по итогам 2022 года на рынке сохранилось преобладание вторичного сегмента, а его доля в общем количестве сделок увеличилась с 82,4% по итогам 2021 до 83,3% [205].   Рисунок 2.1. – Сделки с недвижимостью по типу рынка, тыс. ед. [144]  Население активно использует ипотечные жилищные кредиты: доля ИЖК в портфеле кредитов физических лиц возросла с 38% в 2015 году до 51% на 01.01.2023. Прирост ипотечного портфеля в 2022 г. составил 2,0 трлн руб. (в 2021 г. – 2,5 трлн руб.), несмотря на изменение условий льготной ипотеки и рост процентных ставок в условиях неопределённости. На 1 января 2023 года задолженность составляет 14,05 трлн руб. Доля ипотечной задолженности к ВВП в 2020-2021 гг. составляла 9%, в 2022 году достигла 10% [130]. В 2022 году снижение ключевой ставки Банка России не повлекло за собой аналогичного снижения ставок по ипотечным кредитам. Это говорит о том, что при кредитовании физических лиц для банков главным фактором установления ставок является не ключевая ставка, а возникающие риски. Для вторичного рынка повышение ключевой ставки играет негативную роль, поскольку рынок не поддерживается государством, происходит снижение числа сделок. С начала 2022 года рынки первичной и вторичной недвижимости двигались в одном направлении, однако в октябре 2022 года первичный рынок продолжил снижение, а вторичный устремился вверх (рисунок 2.2.). Снижение на первичном рынке связано со снижением цен застройщиками.    Рисунок 2.2. – Динамика процентных ставок по операциям в рублях,  с января 2019 г. по январь 2023 г., процентов [123]  Процентная ставка по ипотечному кредиту является основным индикатором доступности ипотечного кредита [75]. Среди целей федерального проекта «Ипотека» – достижение среднего уровня ставки по ипотеке в 6,9% годовых (таблица 2.1.).  Таблица 2.1. – Показатели национального проекта «Жильё и городская среда», на достижение которых направлен федеральный проект «Ипотека», 2019-2022 гг. [17, 141, 146]  Наименование показателя 2018 г.. 2019 г. 2020 г. 2021 г. 2022 г.  Факт План Факт План Факт План Факт План Факт Количество семей, улучшивших жилищные условия, млн семей 3,5455 3,5400 3,5368 3,5000 3,5645 3,5000 4,1616 3,600 3,7 Объём выданных ИЖК (траншей) в рублях и иностранной валюте, предоставленных физическим лицам-резидентам за год, трлн руб. 3,01 2,90 2,94 3,80 4,44 3,90 5,70 4,00 4,81 Средний уровень процентной ставки по ИЖК, % 9,56 10,10 9,87 7,50 7,68 6,90 7,49 6,90 7,16  Как можно заметить, цель в отношении процентной ставки после 2019 года не достигается, однако частично обеспечивается за счёт реализации программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой (рисунок 2.3., без учёта «Сельской ипотеки»), общая выдача достигает рекордного уровня – 46,5% против 27,7% в 2021 году.    Рисунок 2.3. – Объём и количество выдач ипотечных кредитов, 2019-2022 гг. [130]  Если сравнить показатели 2022 года с 2019 годом (последний докризисный год), количество выдач ИЖК примерно равно, а текущие объёмы превышают докризисный показатель (рисунок 2.3.). Текущего количества ИЖК недостаточно для достижения поставленной цели по непрерывному увеличению объёма строительства: если сейчас строится и вводится МКД 40-45 млн кв. м, то в 2029 году должно быть построено 80 млн кв. м. Это значит, что в стройке должно находиться не 100 млн, а 180-200 млн кв. м. При помощи ИЖК в 2022 году заключалось 75% сделок на первичном рынке и 40% на вторичном (годом ранее – 70% и 45%). Рост показателя на первичном сегменте связан как с повышением доли сделок со счетами эскроу в общем количестве зарегистрированных Росреестром ДДУ (за год она выросла с 64% до 78%), так и с тем, что на первичный сегмент, в отличие от вторичного рынка, распространяются все ипотечные программы с господдержкой и предложения от застройщиков [205]. Перед строительной отраслью поставлена задача ввода 1 млрд кв. м жилья до 2030 года в рамках Стратегии Минстроя до 2030 года и обеспечения доступности жилья для двух третей населения страны. За период 2017-2022 гг. объёмы ввода МКД выросли незначительно, увеличение объёма ввода жилья произошло в основном за счёт индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС). ИЖС набирает популярность с начала пандемии, ему также способствует признанная бессрочной программа социальной газификации, вследствие чего на рынке стали появляться программы, которые подробнее будут рассмотрены в п. 2.2. В 2022 году рост в ИЖС на 8,1 млн кв. м (или +16,5%) (рисунок 2.4.). На росте доли ИЖС также сказалось действие «дачной амнистии».    Рисунок 2.4. – Объём ввода жилья в России в 2017-2022 гг., млн кв. м [146]  На 1 января 2023 года 83% рынка долевого строительства, или 87 877 тыс. кв. м строится с использованием механизма проектного финансирования [138]. Это даёт дополнительные гарантии для инвестора, поскольку объём риска, который ранее возлагался только на застройщика, переносится и на кредитную организацию. В конце 2021 года застройщики совместно с банками запустили партнёрские программы, которые также могут комбинироваться с программами государственной поддержки. В 2020 году недвижимость стала объектом инвестиций в том числе благодаря действию льготной ипотечной программы. На конец 2022 года популярными среди инвесторов являются продукты с минимальными в истории субсидированными ипотечными ставками от 0,01% и траншевая ипотека с платежом от 1 рубля в месяц, когда сумма кредита делится на две части – основную, которая выдаётся после сдачи дома в эксплуатацию, и символическую, которая выдается в процессе стройки. Классическая модель проектного финансирования позволяет сделать так, чтобы 20-30% квартир продавались после ввода в эксплуатацию. Эти квартиры обеспечивают основную маржу застройщика после выплаты кредита за счёт проданных на фазе строительства квартир. На рынке наблюдается тенденция смещения баланса между спросом и предложением в сторону предложения: растёт затоваренность и среднее время ожидания сделки (выставленного объекта на продажу) (рисунок 2.5.). В Башкортостане застройщики поставили на паузу вывод новых проектов, а власти ужесточили выдачу разрешений. Потенциально изменение баланса спроса и предложения может привести к снижению цен на недвижимость, а значит и корректировке показателя LTV для ранее выданных кредитов, что создаёт дополнительные риски для банков.    Рисунок 2.5. – Объём строительства, 2020-2022 гг., тыс. кв. м [144]  Применение одних и тех же ипотечных стимулов в регионах, отличающихся социально-экономическим положением, локальной проблематикой нельзя назвать эффективным. Целесообразность системной дифференциации регионов отмечена в п. 3.7 «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года». Ряд авторов среди основных проблем рынка ипотечного кредитования выделяет значительную региональную дифференциацию рынка ипотечного кредитования [56, 72, 75, 106, 115]. Некоторые региональные рынки оказались не готовы к росту ипотечного спроса, льготная ипотека не учитывала локальной специфики. Всего 10 регионов-лидеров строят 61 223 тыс. м², это 61% от всей площади, которую возводят сейчас в стране: город Москва, Краснодарский край, Московская область, город Санкт-Петербург, Свердловская область, Ленинградская область, Новосибирская область, Республика Башкортостан, Тюменская область, Ростовская область [143]. В разрезе федеральных округов по количеству предоставленных ИЖК в месяц сохранился регион-лидер – Центральный федеральный округ и регион-аутсайдер – Сибирский федеральный округ. В январе 2019 года количество выданных ИЖК составило 20 599 и 1 858 ед. соответственно, в декабре 2022 г. - 38 887 ед. и 7 654 ед. [141]. Рынок ипотечного кредитования является одним из самых востребованных банками. Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2023 года составил 14,9 трлн рублей, что составляет 51% кредитного портфеля физических лиц. В 2021 году средний размер ИЖК увеличился до 3,0 млн руб., что на 0,5 млн руб. превышает показатель 2020 года (рисунок 2.6.). Лидирующие позиции по среднему размеру ИЖК заняли г. Москва (7,3 млн руб.), Московская область (5,0 млн руб.) и г. Санкт-Петербург (4,7 млн руб.) [121], в связи с большими объёмами не только строительства, но и недвижимости, представленной на вторичном рынке. Наименьший средний размер ИЖК отмечался в Республике Ингушетия, Курганской и Челябинской областях – 2,1 млн руб. в каждом регионе.    Рисунок 2.6. – Средний размер ИЖК, 2019-2022 гг., млн рублей [134] 
В России наблюдается рост ипотечного кредитования, несмотря на снижение ключевой ставки Банка России. В 2022 году выдано 2,0 трлн руб. ипотечных кредитов, что составляет 51% кредитного портфеля физических лиц. Однако, несмотря на то, что процентные ставки по ипотеке снизились, а средняя сумма кредита увеличилась, рынок не готов к такому росту.