Введение
Однажды в римском частном праве был провозглашен широко известный и применяемый сегодня в западноевропейских правопорядках принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов – superficies solo cedit. В классическом представлении данный принцип означает, что «сделанное над поверхностью следует за поверхностью» и quod solo inaedificatur solo sedit («то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы»). Существующую в подп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) модель принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (далее – принцип единства судьбы) среди российских ученых-юристов принято сравнивать с классической римской моделью, подвергать ее критике и предлагать перенимать, как положено считать в данном вопросе, передовой опыт западно-европейских правопорядков. Однако подход к понимаю того, что есть недвижимость, имеющиеся в российском законодательстве исключения из принципа единства судьбы, а также правоприменительная практика российских судов, позволяют вести речь о том, что принцип единства судьбы в России имеет особенности в применении, о том, что у России «свой путь».  В России согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принята модель дуплицитета, когда недвижимостью признается как земельный участок, так и прочно связанные с ним объекты, которые являются самостоятельными объектами гражданского оборота, права на них возможно передавать различными способами, в отношении них совершаются сделки. Наравне с земельными участками объектами недвижимости признаются, например, здания, строения, сооружения, которые прочно соединены с земельным участком.  В российской юридической литературе преобладает точка зрения о том, что действующий в России принцип единства судьбы не отвечает современным реалиям, когда все больше земельных участков начинают принадлежать на праве собственности частным лицам. Предлагается перенимать в этом вопросе передовой опыт Германии, где данный принцип реализуется наиболее эффективным образом, максимально приближенным к его римским корням, в частности путем использования механизма единого объекта недвижимости. В Германском гражданском уложении отсутствует как таковое понятие недвижимости, а статусом объекта недвижимости обладает лишь земельный участок, при этом все что, что на земельном участке и прочно с ним связано (имеет прочную связь с землей), является его существенной составной частью. В России заговорили о необходимости смены подхода к понятию недвижимости и заимствованию опыта Германии в начале 2000-х годов, когда частная собственность на земельные участки в России только начинала зарождаться, а в ГК РФ уже имелось понятие недвижимой вещи и в ЗК РФ был закреплен принцип единства судьбы. Предполагалось, что основа заложена. В след за этим последовала Концепция реформирования гражданского законодательства 2009 года, в которой предложены реформы в сфере оборота недвижимости и вещных прав.  Ученые-юристы в своих трудах также предлагают идеи о реформировании правового режима зданий, сооружений и земельного участка. Так, профессор Ирина Дмитриевна Кузьмина еще в 2004 году предложила рассматривать земельный участок и прочно связанные с ним здания и сооружения не как главную вещь и принадлежность, а как соединение вещей, образующих единое целое, предполагающее использование по общему назначению, то есть сложную вещь (ст. 134 ГК РФ). Существующая модель принципа единства судьбы в России продолжает оставаться предметом ожесточенной критики со стороны ученых-юристов. Между тем реформирование ГК РФ в части регулирования прав на недвижимое имущество и оборота недвижимости, недавних изменений в ГК РФ, принятых Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», может свидетельствовать о том, что российский законодатель идет по своему пути, а исключения имеют полноценное право по итогу стать общим правилом. Тем самым путь законодателя расходится с мнением ученых-юристов. Российские суды также не редко по-своему трактуют принцип единства судьбы, у судов отсутствует единство в понимании и толковании принципа единства судьбы в правоприменительной практике. Таким образом цель исследования заключается в анализе подходов российского законодателя и судебной практики при применении принципа единства судьбы с точки зрения перспектив его дальнейшего развития. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в связи с отчуждением земельного участка и расположенных на нем объектов и переходом прав на указанные объекты с учетом действия принципа единства судьбы. Задачей настоящего исследования является сравнительный анализ правовых норм Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ от 03.08.2018, Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, исследование актуальной практики российских, выявление основных проблем правового регулирования приобретения и перехода прав на земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимости с учетом императивных норм о принципе единства судьбы. Нормативной базой для настоящего исследования служат положения правовых норм Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иные отраслевые нормативные правовые акты. Теоретическую основу для настоящего исследования составляют научные труды, монографии, практические пособия российских специалистов в области гражданского и земельного права (Алексеев В. В. Бевзенко Р. С., Витрянский В.В., Маковская А.А., Рыбалов А.О., Суханов Е. А., Иванов А.А., Жаркова О. А.  и других ученых-юристов) посвященные проблемам применения принципа единства судьбы в обороте недвижимости и застройке земельного участка. Структура настоящей работы состоит из двух глав, каждая из которых включает два параграфа. Первая глава посвящена правовому регулированию приобретения права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты и анализу актуальной судебной практики российских судов по данной теме. Вторая глава посвящена правовому регулированию приобретения прав владения и пользования земельным участком и расположенных на нем объектов с учетом актуальной судебной практики российских судов. 
В статье рассматривается вопрос о том, как в России осуществляется принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В частности, анализируется подход законодателя и судебной практики к пониманию того, что есть недвижимость, а также имеющиеся исключения из принципа единства судьбы. Также отмечается, что в России отсутствует единый подход к пониманию того, что есть недвижимость, а также к ее классификации.