§ 1.1. Правовая природа и понятие ЗОУИТ.
Исследование любого правового явления необходимо начинать с определения дефиниции и его признака. Данная необходимость вызвана тем, что большинство юридических казусов начинают проявляться еще на стадии формулировок. Более того, адекватное понимание исследуемого вопроса помогает провести целостное исследование. «Понятие ЗОУИТ неотъемлемо связано с ограничением прав, в связи с чем отметим, что правильное понимание таких зон является основой для дальнейшего целостного и всестороннего изучения их правового режима». Начнем с того, что в классическом понимании, с точки зрения юридической техники построения закона, формулировки ЗОУИТ в основных понятиях мы не найдем. Тем не менее, согласно ст. 1 Градостроительного кодекса от 29.12.2004 года № 190-ФЗ «ЗОУИТ» определяются через перечисление зон. Так, ЗОУИТ — «это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации». Перечень является открытым и с первого взгляда подлежит расширительному толкованию. Тем не менее, если мы обратимся к Земельному кодексу, то увидим закрытый перечень, состоящий из 28 строго обозначенных зон. Можно ли сказать, что данные нормы противоречат друг другу? Представляется, что ответ будет отрицательный, так как видится, что ст. 105 ЗК РФ более подробно раскрывает ст.1 ГРК РФ. Законодатель или правоприменитель данный вопрос не раскрывает. Но, важно указать, что глава о ЗОУИТ в ЗК РФ появилась сравнительно недавно (в рамках реформы 2018 года). Вместе с законодательным установлением конкретных зон в ЗК РФ была внесена ст. 57.1, закрепившая особенности возмещения убытков при ограничении прав ЗОУИТ. Вероятнее всего, «закрепление закрытого перечня видов ЗОУИТ обусловлено указанием в ст. 56 ЗК РФ на то, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ и федеральными законами». Такая позиция является грамотной с правовой точки зрения, ведь согласно Конституции, иной порядок ограничения прав не являлся бы легитимным. Но чуть углубляясь в рассматриваемый вопрос, можно сделать вывод, что все не так однозначно. Подчеркнем, что легальное определение «ЗОУИТ» отсутствует, тем не менее ЗК РФ перечисляет цели и виды исследуемого предмета.  Дальше обратим внимание на интересный вывод исследователя Золотовой О.А., которая в своем диссертационном исследовании о правовом режиме земель охранных зон, указывает, что содержание понятия «охранная зона» определяется юридически-значимыми признаками таких зон, а объем понятия – их количеством, которые выделяются в соответствии с установленными признаками из множества ЗОУИТ».  В литературе также резюмируют, что на основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ: «1) наличие пространственных границ; 2)  существование ограничений прав на земельные участки (в части использования/размещения объектов капитального строительства, использования участков для определённых видов деятельности), попадающие в ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица; 3)  установление их в связи с существованием определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов; 4)  установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан». Что касается теоретической основы, то считается, что Галиновская Е.А. сформулировала наиболее грамотное понятие ЗОУИТ: «Такие зоны представляют собой часть поверхности земли с установленными в соответствии с требованиями законодательства границами, на которой установлен особый режим охраны и использования земель и земельных участков в определенных законом целях». В этом определении можно отметить некоторую неточность, ведь не всегда идет речь о частях земли, в некоторых случаях наблюдаем водные объекты, используемые качестве ЗОУИТ (например, акватории, зоны затопления/подтопления). В связи с чем представляется, что определение необходимо дополнить и указать, что это часть поверхности земельного или водного участка.   Можно предположить, что из-за отсутствия адекватного законодательного определения, множество учёных пытались сформулировать дефиницию ЗОИТ. Рассмотрим некоторые из них. Так, самым банальным определением является следующее: «ЗОУИТ, главным образом, называют обобщенно, как зоны, находящиеся на определенной территории, и в пределах которых действует особый режим использования земельных участков» . Черненков А.А. сформулировал «проектирующую регулирующую дефиницию»:  2ЗОУИТ – зона, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ. Имеющая свои границы, определяемые в установленном законодательством РФ порядке. Предназначена для охраны объекта, нуждающегося в охране, или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Накладывающая правовые требования к использованию и ограничения использования объектов движимого и недвижимого имущества, а также определяющие условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данной зоне, как правило, не совпадающую с границами объекта, нуждающегося в охране, или объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека». Что касается правовой природы данного понятия, то здесь нам могут помочь труды Красновой Т.А., которая указывает, что «ЗОУИТ относятся к границам (пределам) права собственности в классификации ограничений права собственности по критерию наделения субъективными гражданскими правами. Такие границы (пределы) права устанавливаются, как правило, в интересах неопределенного круга лиц и без согласования воли собственника. Несмотря на то, что с физической точки зрения право собственности не меняется при установлении ЗОУИТ, содержательные возможности реализации прав собственника начинают ограничиваться». Очевидно, что правовая природа связана с ограничительными мерами власти в отношении частной собственности для защиты публично-правовых интересов и вполне можно сказать, что баланс частных и публичных интересов соблюден с учетом установления норм о выкупе, хотя на практике реализации этого института происходит с многочисленными отклонениями. Представляется, что правовая природа ЗОУИТ лежит все – таки в публично – правовом поле.       
В настоящее время в России существует ряд зон, которые имеют особый режим использования и охраны. К ним относятся охранные, санитарно-защитные, водоохранные и другие зоны. Однако, несмотря на то, что законодательное определение ЗОУИТ отсутствует, в литературе можно встретить различные трактовки данного понятия.