ЗАКЛЮЧЕНИЕ
 Повышение доступности жилья для населения России является важнейшей социально-экономической задачей государства. Ипотечное жилищное кредитование является одним из наиболее действенных финансовых инструментов, позволяющих решить жилищный вопрос, а также стимулирует развитие строительной и смежных с ней отраслей промышленности. Активное участие государства в регулировании системы ипотечного жилищного кредитования усиливает социально-экономическое значение данной сферы экономики. В процессе исследования были достигнуты следующие результаты: Предложены авторские трактовки понятий «ипотечный жилищный кредит», «ипотечное жилищное кредитование», «социальная ипотека»: ипотечный жилищный кредит (далее – ИЖК) – это денежные средства, выдаваемые уполномоченными организациями на условиях возвратности, срочности, платности под залог недвижимого имущества (или прав требования на него) для покупки или строительства жилья с целью улучшения жилищных условий или инвестиций, чаще всего на длительный срок. ипотечное жилищное кредитование – система взаимоотношений экономических субъектов со специальным правовым регулированием, включающая в себя процесс оформления и выдачи ипотечного жилищного кредита, уступку прав на кредитные требования ипотечным агентам, а также комплекс мер государственной поддержки и являющаяся инструментом повышения доступности жилья. социальная ипотека – ипотечный жилищный кредит, одной из сторон сделки по которому является государство, предоставляющее определённый вид поддержки конкретным демографическим группам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Сделан вывод, что объектом государственной поддержки по программам социальной ипотеки являются не только социально незащищённые, но и социально значимые категории граждан. К социально значимым категориям можно отнести квалифицированных специалистов, на рынке которых существует дефицит, востребованных в бюджетных организациях (медицинские и педагогические работники), градообразующих предприятиях, компаниях стратегического сектора. Показана роль государства как субъекта системы ипотечного жилищного кредитования через выполняемые им функции: регулирование ипотечного рынка путём формирования законодательных и организационно-экономических основ, обеспечивающих благоприятные условия для развития ипотечного жилищного кредитования, привлечения средств частных инвесторов в жилищную сферу; формирование условий и программ, нацеленных на повышение доступности ипотечных жилищных кредитов, содействие определённым категориям граждан в приобретении жилья (прежде всего тем, чьих доходов недостаточно для получения рыночных банковских ипотечных кредитов); создание условий для развития инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, и недопущение монополии на рынке. Основными причинами государственного вмешательства в функционирование системы ипотечного жилищного кредитования в рамках неоклассического подхода являются монополизация рынка (уход с рынка малых и средних банков; охват большей части рынка крупными банками с государственным участием), информационная асимметрия (преобладание на рынке кредитных организаций, имеющих преимущество за счёт масштаба и более низкой себестоимости; недобросовестные кредиторы), возникновение внешних эффектов (неравномерное распределение ипотечного рынка в регионах), производство общественных благ (рынок не может обеспечить производство доступного жилья, а также доступной ипотеки). Оценено современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования. Среди экспертов существует дискуссия о наличии на рынке ценового пузыря, образовавшегося в результате сверхмягкой денежно-кредитной политики Банка России и субсидированию ставок на первичном рынке со стороны государства. Некоторые региональные рынки оказались не готовы к росту ипотечного спроса, льготная ипотека не учитывала локальной специфики. Население активно использует ипотечные жилищные кредиты, несмотря на изменение условий льготной ипотеки и рост процентных ставок в условиях неопределённости. При кредитовании физических лиц для банков главным фактором установления ставок является не ключевая ставка, а возникающие геополитические и инфляционные риски. За период 2017-2022 гг. увеличение объёма ввода жилья произошло в основном за счёт индивидуального жилищного строительства. На рынке наблюдается тенденция смещения баланса между спросом и предложением в сторону предложения. В работе исследованы действующие на сегодняшний день ипотечные жилищные программы с государственной поддержкой федерального уровня. К бюджетным инструментам государственной поддержки относят: субсидирование (части) процентной ставки по ипотечному кредиту, адресные субсидии для отдельных категорий граждан, ипотечные каникулы, премирование накопительных вкладов жилищных сберегательных программ, государственное страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании. Субсидирование процентной ставки ипотечного кредита – один из основных механизмов господдержки ипотечного кредитования. Механизм субсидирования процентных ставок эффективен в качестве антикризисной меры. Что касается действия самих программ, то необходимо уходить от массовых программ к адресным. Сделан вывод, что более эффективным является направление бюджетных средств на досрочное погашение по кредиту или целевые субсидии на оплату первоначального взноса. При завершении действия антикризисных программ возможно привязать механизм субсидирования ставок по ИЖК к ключевой ставке ЦБ РФ и установить заградительный уровень, достижение которого включает механизм субсидирования. Проанализированы инициативы, внедряемые в регионах для обеспечения доступности ипотечного жилищного кредитования, и поддерживаемые категории населения. Региональные администрации вправе самостоятельно формировать перечень категорий граждан, имеющих право на ипотечный кредит с господдержкой. Чаще всего поддерживаются следующие категории граждан: молодые семьи; многодетные; ветераны; инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов; работники бюджетной сферы; начинающие специалисты; государственные и муниципальные служащие; переселенцы; работники сельского хозяйства; жители сельской местности. При введении программы на федеральном уровне не учитываются уже применяемые региональные меры по отношению к выбранной целевой группе. Региональная мера может носить как дополняющий, так и исключительный характер. В первом случае её можно комбинировать с федеральными мерами поддержки, во втором – получатель поддержки не может обращаться за поддержкой в другие инстанции. Ассоциацией застройщиков Республики Башкортостан создаётся информационная система «Экосистема рынка жилья и ипотеки», где будут собраны все действующие государственные, льготные ипотечные программы, информация об инструментах господдержки, банковских продуктах и предложения застройщиков. Главной целью создания информационной площадки является содействие повышению уровня финансовой грамотности населения, поддержание курса цифровизации строительной отрасли. На федеральном уровне развивается Единая ипотечная программа от ДОМ.РФ, которая призвана объединить федеральные программы, операторами которых является ДОМ.РФ, с дополнительной субсидией со стороны регионов. Однако, на сегодняшний день к реализации программ присоединились только 4 банка и 14 регионов. Показана роль единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ в системе ипотечного жилищного кредитования: выступает оператором большинства мер господдержки в жилищной сфере, является основным эмитентом ипотечных облигаций под кредиты крупнейших банков и финансовых организаций в России и облигаций для финансирования инфраструктуры. ДОМ.РФ развивает цивилизованный рынок арендного жилья, в том числе социальной аренды, а также осуществляет поддержку застройщиков по двум программам: поддержка низкомаржинальных проектов и субсидирование государственных контрактов по строительству социальных объектов. ДОМ.РФ осуществляет свою деятельность в целях содействия повышению доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации. Для выполнения обязательств государства по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством, государство может обеспечить выкуп части новостроек. По законодательству [9] государство обязано предоставлять жилье военнослужащим, что актуально в связи с увеличением численности армии. В апреле 2020 года ДОМ РФ утвердил программы выкупа стандартных по площади квартир у застройщиков через аукцион. Регионы могли присоединиться к программе, выкупая квартиры для расселения аварийного фонда, пополнения муниципальных и региональных фондов. Аукционы были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием необходимости в программе выкупа жилья у застройщиков в связи с введением льготной ипотеки. Сейчас есть условия для успешной реализации данной программы. Выделены проблемы, которые могут препятствовать дальнейшему развитию секьюритизации: Основными инвесторами в ипотечные ценные бумаги остаются банки, доля которых продолжает расти и сегодня превышает 85%. Однако в настоящее время большая часть ИЦБ лежит на балансах банков-оригинаторов, а не банков – рыночных инвесторов. Инвестиции НПФ, которым был установлен специальный 5%-ный лимит вложения пенсионных накоплений в ИЦБ и на активность которых рассчитывали участники рынка, заметно сократились. Доля ипотечных бумаг в их суммарном портфеле составляет 0,7%. Вовлечение пенсионных фондов, страховых компаний, управляющих компаний на рынок ипотечных облигаций способствовало бы развитию секьюритизации и привлечению больших объёмов финансирования в банковскую сферу. На данный момент 74% всех облигаций, находящихся в обращении, были выпущены в результате сделок ДОМ.РФ совместно с банком ВТБ и Сбербанком [129]. Привлечение большего числа участников к сделкам секьюритизации позволило бы укрепить их финансовую устойчивость, которая находится под большим риском, чем финансовая устойчивость банков с государственным участием. Добиться этого можно путём смягчения допуска к выпуску ипотечных облигаций и объединение оригинаторов, неспособных самостоятельно предоставить интересный для рыночных сделок пул ипотечных кредитов, в рамках одной сделки. В условиях санкционного давления условие классификации инструментов секьюритизации по уровню риска в зависимости от присвоенного зарубежным рейтинговым агентством рейтинга [38] не может применяться, поскольку рейтинги зарубежных агентств были отозваны. Необходимо внести изменения, позволяющие эмитентам ценных бумаг использовать рейтинги российских агентств. Крупные федеральные девелоперы проявляют повышенный интерес к загородному строительству и проектам комплексного освоения территории, включающие в себя корпуса среднеэтажной, малоэтажной, блокированной застройки, а также зоны индивидуальных жилых домов. Влияние ИЖС на отрасли по производству строительных материалов и строительной техники недостаточно в силу высокой доли импортных материалов, используемых в строительстве. Объектами строительства могут стать объекты ветхого и аварийного жилья, подлежащие реконструкции, строительство коттеджных посёлков через механизм проектного финансирования, производство деревянных домокомплектов, а также многоэтажное жилое строительство. Выделены факторы, ограничивающие развитие рынка ИЖС. Аккредитованные подрядные организации неохотно выезжают в удалённые территории. Отсутствие на рынке индивидуальных домов со стоимостью до 3 млн рублей (максимальная сумма по программам «Льготная ипотека», «Сельская ипотека»). Сложность оценки объектов ИЖС из-за индивидуальных особенностей, вследствие чего объект обладает низкой ликвидностью в случае дефолта заёмщика. Данную проблему может решить разработка системы верификации застройщиков и подрядчиков, определение критериев для их одобрения, распространение типовых проектных решений. Запуск института экспертного сопровождения проектирования на предпроектной стадии стимулирует развитие проектной деятельности. Неурегулированность вопроса о собственности на имущество общего пользования и управления им. Застройщики оформляли таунхаусы как индивидуальные жилые дома, в то время как они не являются жилыми помещениями. После сделки купли-продажи покупатель понимает, что стал собственником не отдельной квартиры, а только доли в малоэтажном объекте, поскольку не может оформить прописку. Застройка земельных участков в удалённых территориях затрудняется сложностью и дороговизной проведения инженерных коммуникаций. По типовым проектам ИЖС, представленным на сервисах «Цифровое строительство» от ДОМ.РФ и «Своё село» от Россельхозбанка, отсутствует критерий сейсмостойкости, который важно учитывать при строительстве в сейсмоопасном регионе, например, в Камчатском крае. Для заёмщиков это важное условие, особенно в свете землетрясений в Турции 2023 года. Выработаны рекомендации по внесению изменений в действующие программы ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой для обеспечения доступности большему числу заёмщиков с сохранением адресности программ: полная отмена условия программы «Льготная ипотека» по завершению строительства в течение 12 месяцев с момента получения кредита для территорий ДФО (на сегодняшний день требование приостановлено), поскольку долгие сроки доставки стройматериалов и строительства ограничивают спрос на данную программу в отдалённых населённых пунктах ДФО. Распространение программы «Сельская ипотека» на строительство жилья своими силами, поскольку в сёлах чаще всего отсутствуют профессиональные подрядчики, а крупные застройщики неохотно выезжают в удалённые территории. Распространение действия ГЖС на жителей новых территорий – Донецкой народной республики, Луганской народной республики и Запорожской области по примеру распространения права получения ГЖС на жителей Херсонской области. Распространение программы «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека» на вторичное жильё в населённых пунктах, где отсутствует строительство МКД по данным ЕИСЖС. На май 2023 года по данным ЕИСЖС существует всего два региона, где отсутствует строительство – Ненецкий автономный округ и Чукотский автономный округ. Однако из 1 117 городов в России в 600 из них объём ввода нового жилья равен нулю [195]. Снятие ограничения возраста обоих супругов 35 лет по программе «Дальневосточная ипотека». Чтобы обойти это условие, жители Приамурья разводятся – неполная семья (женщина до 45 лет и ребенок до 18 лет) может взять «Дальневосточную ипотеку» [152]. По нашему мнению, не должно быть возрастных ограничений по программе «Дальневосточная ипотека», поскольку цель программы – снизить отток населения. Для исключения возможности использования бюджетных средств в инвестиционных целях необходимо внести обязанность регистрации в объекте ИЖК во все программы с государственным участием по аналогии с «Дальневосточной ипотекой» и «Сельской ипотекой», а также добавить требование к площади не менее социальной нормы для реализации права на достаточное жилище в его более широких аспектах, поскольку одной из проблем действующего предложения является сокращение площади жилья. Предложено усовершенствовать нормативно-правовую базу посредством введения:  гарантий ипотечного кредитования со стороны государства или единого института развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» по отношению к определённым категориям граждан. Кредитные организации самостоятельно разрабатывают нормы оценки кредитоспособности и требования к заёмщику. Стремясь минимизировать кредитный риск, банк ограничивает выдачу кредитов для малообеспеченных категорий населения, которые могут являться объектом государственной поддержки. Нововведение сможет решить проблему отказа в кредитовании. Во избежание противоречия с положениями статьи 421 ГК РФ и нарушения права свободы граждан и юридических лиц в заключении договора, институт гарантии ипотечного кредитования в отношении определённых категорий граждан необходимо зафиксировать. Нормативно-правовой акт должен разъяснять, каким категориям граждан и по каким принципам предоставляются гарантии выдачи кредитов по «социальным схемам». возможности залога пая для членов жилищно-строительных кооперативов. При объединении целевых категорий граждан для решения типовых строительных задач в рамках жилищно-строительных кооперативов возможно массовое решение вопроса доступного жилья. Государственная поддержка ЖСК осуществляется через безвозмездную передачу земельных участков и содействие в подключении объектов инженерной инфраструктуры. За счёт этого, а также отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика, строительство жилья ЖСК обходится дешевле. Один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. Но для приобретения пая ипотечный кредит недоступен. введения исламской ипотеки, что позволит увеличить доступность ипотечного кредита для мусульман, проживающих на территории России. Ожидание в очереди на улучшение жилищных условий, организованной на региональном уровне, привязывает граждан к месту постановки на жилищный учёт и препятствует свободному перемещению по стране трудовых ресурсов. Время ожидания в очереди на улучшение жилищных условий законодательно не закреплено. К тому же, многодетные семьи в первоочередном порядке включаются в очередь нуждающихся в предоставлении жилых помещений [180]. Длительные очереди на жильё оказывают негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы. Решение жилищной проблемы может стать решением проблемы обеспечения занятости населения и восполнения недостатка квалифицированных кадров. С учётом потребности в специалистах и их потребности в новом жилье, помимо создания ЖСК с господдержкой перспективным кажется распространение такого инструмента как ипотека с поддержкой работодателя. Эффективность финансовой поддержки государства будет оценена в виде привлечения квалифицированных специалистов в отрасли с их дефицитом, а финансовая поддержка работодателя будет компенсирована дальнейшим участием таких специалистов в производственной деятельности. Главная проблема у потенциальных заёмщиков при решении жилищного вопроса – формирование первоначального взноса по ипотеке. Использование потребительского кредита для первоначального взноса не указывается заёмщиком, чтобы не повлиять на ПДН, призванный предотвратить возникновение кредитного риска. Для снижения порога отказа эффективным способом кажется создание института, который гарантирует заёмщикам формирование первоначального взноса, тем самым приведя их к стандартным условиям кредитования. Опыт зарубежных стран, а также наработанный в регионах (Краснодарский край, Ростовская область, Республика Башкортостан) опыт свидетельствует о том, что система жилищных сбережений – эффективный способ обеспечить жильём граждан с невысоким доходом, который обладает высоким потенциалом для тиражирования на федеральном уровне. Современная ссудо-сберегательная система выступит не только как альтернативный инструмент традиционному ипотечному жилищному кредитованию, но и как инструмент повышения доступности жилья. Мы полагаем, что ссудо-сберегательная система может стать объектом государственной поддержки и государство возьмёт на себя роль финансиста через институт развития ДОМ.РФ в рамках отдельного направления – долгосрочное финансирование этих институтов. Наличие государственных выплат может стать гарантией, что позволит кредиторам предложить наиболее лояльные условия по ипотечному жилищному кредитованию (сниженная процентная ставка, длительный срок кредитования и т. п.). При этом в качестве средств накопления может быть использован материнский (семейный) капитал. В качестве приоритетного направления развития системы ипотечного жилищного кредитования отмечена цифровизация. Основными инновационными технологиями, оказывающими влияние на цифровую модернизацию системы ипотечного жилищного кредитования, являются: распределенные реестры, в частности – блокчейн; искусственный интеллект; облачные вычисления и виртуальная реальность; удалённая биометрическая идентификация; развитие экосистем и маркетплейсов. На базе блокчейн-протокола Ethereum была разработана платформа «Мастерчейн» [16], которая предоставляет следующие продукты: цифровые финансовые активы, цифровые банковские гарантии, цифровая ипотека [127]. Цифровые финансовые активы могут выпускаться только в соответствующей информационной системе, которая обслуживается оператором этой информационной системы. Сегодня в реестре находится пять компаний, две из которых – кредитные организации. Разновидностью цифровых финансовых активов являются инвестиционные токены на недвижимость. В силу того, что продукты предоставляются на специализированных площадках, их ликвидность ограничена. Получает развитие краудинвестинг: в российской практике краундинвестинговая платформа создаёт фонд в формате закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) для каждого объекта недвижимости. В то же время, девелопер может самостоятельно создать ЗПИФ, а граждане могут приобретать жильё у управляющих компаний ЗПИФов по программам «Дальневосточная ипотека», «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «IT-ипотека». Схема ипотечного кредитования, основанная на субсидиях, препятствует развитию полноценного рынка, создавая барьеры для новых участников и обеспечивая привилегиями крупных игроков. С помощью индекса Херфиндаля–Хиршмана оценён уровень концентрации на рынке: по двум, пяти и десяти банкам с наибольшей долей выданных ипотечных кредитов уровень рыночного влияния на рынке ипотечного кредитования оценивается как высокий. Ключевым эффектом от создания платформ «Маркетплейс» Банка России с точки зрения конкуренции является предоставление потребителю вне зависимости от его местонахождения доступа к максимально возможному широкому кругу финансовых организаций и разнообразному спектру финансовых сервисов [122]. Именно так информационная асимметрия (неравномерное распределение между сторонами контакта) становится меньше, а конкуренция, в том числе неценовая, растёт [86]. Также снижается уровень концентрации на региональных рынках жилищных кредитов, которая сдерживает развитие кредитования в регионах России [84]. Экосистемы банков могут стать ключевыми каналами коммуникаций с клиентами, пока к ним нет особых требований от Банка России. Но это возможность только для крупных игроков, что может привести к формированию олигополий, а маркетплейсы дают шанс развитию небольших игроков. Развитие региональных маркетплейсов позволит привлечь к участию региональных и локальных участников рынка, учесть региональные особенности, такие как преобладание сельских территорий, наличие градообразующих предприятий и др. Из представленных в реестре операторов финансовых платформ, только двое предоставляют услуги на ипотечном рынке – Московская биржа и АО «Финансовая платформа» (входит в группу ЦИАН). Для стимулирования компаний предоставлять услуги через маркетплейс Банк России должен разработать меры экономического характера, например, снижение норм резервирования по операциям, совершённым через финансовые платформы. В качестве приоритетного направления развития системы ипотечного жилищного кредитования отмечено ответственное кредитование. Среди критериев зелёных проектов Национальной методологии по зелёному финансированию [22] в направлении «Строительство» п. 3.5 обозначен показатель «Ипотечное кредитование физических лиц в целях приобретения объектов недвижимости». В части приобретения жилой недвижимости его измерение осуществляется через критерий соответствия приобретаемой недвижимости одному или нескольким национальным стандартам в сфере «зелёного» строительства, а также наличие класса энергоэффективности A (очень высокий), A+ (высочайший) и A++ (высочайший), которые определены органом государственного строительного надзора. Проанализировано отражение категории жилья и ипотеки в социальных таксономиях (их проектах) России, Европейского союза (ЕС) и Китая. В структуре социальной таксономии ЕС показателями измерения являются «Процент квартир, доступных для людей с низким доходом и находящихся в неблагоприятном положении», «Процент от кв. м, выделенных через общественный список ожидания», а также то, что арендная плата за жильё должна быть дешевле, чем в среднем по региону, и доступ к нему должен осуществляться только по разрешению на проживание. В российском и китайском проектах критерии ограничиваются либо охватом целевых групп, либо указанием минимальных количественных метрик эффективности.  Российскую таксономию, по примеру социальной таксономии Китая (приложение 3) [149] рекомендовано дополнить критерием оценки воздействия: какой ожидается положительный эффект от реализации проекта, на кого он направлен и как будет измеряться, например, доступность жилья для целевых групп, количество людей, имеющих доступ к наёмному жилью в разрезе регионов. Таким образом, цель государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования в России заключается в обеспечении системы эффективно работающими механизмами обеспечения населения доступным по стоимости и достаточным жильём за счёт собственных средств граждан и долгосрочных, доступных по процентным ставкам, ипотечных кредитов на свободном от монополизма кредитном рынке.
В статье рассмотрены основные проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России. Рассмотрены существующие на сегодняшний день программы ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой, а также предложены меры по их совершенствованию. Особое внимание уделено роли государства в регулировании ипотечного рынка и созданию условий для развития инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования.