3.3. Формирование национальной ссудо-сберегательной системы
 Главная проблема у потенциальных заёмщиков при решении жилищного вопроса – формирование первоначального взноса по ипотеке. В США получило распространение явление «молчаливая ипотека» (silent second mortgage): заёмщик не раскрывает информацию о получении кредита на первоначальный взнос при подаче заявки на ИЖК [216]. Заёмщики, которые их используют, могут быть привлечены к ответственности за мошенничество с ипотечным кредитом. Такое явление нашло отражение и в российских условиях (рисунок 3.4.).    Рисунок 3.4. – Использование потребительских кредитов ипотечными заёмщиками для первоначального взноса и сопутствующих расходов [125]  Использование потребительского кредита для первоначального взноса не указывается заёмщиком, чтобы не повлиять на показатель долговой нагрузки (ПДН), призванный предотвратить возникновение кредитного риска. Тем не менее, доля предоставленных в IV квартале ипотечных кредитов заёмщикам с ПДН более 80% достигла 44%. Растёт и доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 20%: с 48% в III квартале 2022 года до 53% в IV квартале 2022 года. На первичном рынке доля кредитов с низким взносом составляет 69% [126]. Для снижения порога отказа эффективным способом кажется создание института, который гарантирует заёмщикам формирование первоначального взноса, тем самым приведя их к стандартным условиям кредитования. В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года (далее – Стратегия Минстроя до 2030 года) закреплено направление «развитие дополнительных финансовых механизмов приобретения жилья (накопительные жилищные счета, за счёт которых заемщики смогут накопить первоначальный взнос и снизить ставку по ипотеке)» [41]. В Стратегии развития финансового рынка до 2030 года упоминается программа долгосрочных сбережений граждан [42]. Долгосрочные сбережения будут формироваться за счёт добровольных взносов, материнского капитала, а также сформированных средств граждан в накопительной части пенсии. Программа предусматривает уплату добровольных взносов на протяжении 15 лет, а также: софинансирование уплачиваемых гражданами взносов государством на протяжении первых трёх лет, которое может составить до 36 000 руб. в год; возможность получения налогового вычета – до 52 000 руб. ежегодно при уплате взносов в программу до 400 000 руб.; страхование внесённых государством средств по аналогии с банковскими вкладами на сумму 2,8 млн руб. [191]. На съезде Российского союза промышленников и предпринимателей глава государства подчеркнул необходимость обеспечить модель роста, опирающегося на внутренние ресурсы. В совокупности с грамотным регулированием для профучастников со стороны Банка России система создаст стимулы для развития приоритетных для страны секторов экономики. Программа предусматривает дифференциацию схемы софинансирования по уровню дохода участников (таблица 3.5.).  Таблица 3.5. – Схема софинансирования программы долгосрочных сбережений  Схема Софинансирование каждого рубля инвестиций Уровень ежемесячного дохода Необходимая сумма для максимальной доплаты со стороны государства, в месяц Один к одному 1 Не более 80 000 руб. 3 000 руб. Один к двум 0,5 80 000 – 150 000 руб. 6 000 руб. Один к четырём 0,25 Свыше 150 000 руб. 12 000 руб.  Среди вариантов досрочного использования средств долгосрочных сбережений – покупка жилья впервые. Цель применения бюджетных инструментов государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования – повышение доступности жилья для населения. Среди региональных программ социальной ипотеки есть программы, которые реализуются в рамках ссудо-сберегательной модели ипотечного кредитования, так и не получившей должного развития на территории РФ. Единственная программа, утверждённая на федеральном уровне и предполагающая накопительный механизм формирования первоначального взноса, – программа «Военная ипотека». Ссудо-сберегательные институты – организации, реализующие контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причём получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заёмщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана накопления сбережений. Ссудо-сберегательные программы могут быть реализованы в рамках специализированных институтов стройсберкасс или строительно-сберегательных кооперативов, либо в форме специальных жилищных накопительных счетов в банке [109]. Регулярное накопление стимулируется премиями из государственного (федерального или регионального) бюджета. На сегодняшний день государственная поддержка представлена только на региональном уровне, из чего вытекает проблема ограниченности средств и ограничение потенциального круга участников. Также, при участии банка действию программы может мешать дополнительная оценка им кредитоспособности. На территории Краснодарского края и Ростовской области реализуется государственная программа «Народная ипотека». Цель программы – оказание материальной помощи гражданам, не имеющим возможности самостоятельно купить или построить собственное жильё, а также оформить обычную ипотеку на стандартных условиях. Участниками льготной ипотечной программы могут стать граждане РФ с пропиской в Краснодарском крае или Ростовской области, стоящие в очереди в органах местной власти на улучшение жилищных условий или имеющие менее 10 кв. м на каждого члена семьи. Срок прописки в обозначенных регионах должен составлять не менее пяти лет. Также участником программы может стать лицо, фактически имеющее жильё (например, проживающее у родителей), но не являющееся его совладельцем. В банке-партнёре заёмщик открывает вклад от четырёх до шести лет с минимальной суммой ежемесячного пополнения от 3 до 10 тысяч рублей (за этот период предполагается возможность накопления необходимой суммы для внесения первоначального взноса). Одновременно на этот же вклад из регионального бюджета начисляется безвозмездная субсидия в размере 30% от суммы поступающих денег, но не больше 3 тысяч рублей в месяц (минимальный размер субсидии составляет 1 тыс., а максимальный – 3 тыс. рублей). После окончания срока накопления средств клиент оформляет льготную ипотеку на сумму не более 1,5 млн руб. (1 млн руб., если вклад был открыт на 4 года) со сроком погашения долга от 6 до 9 лет с льготной процентной ставкой 6% при условии открытия вклада на 5-6 лет, 7% – при условии открытия вклада на 4 года. Сбербанк является единственным уполномоченным банком, реализующим данную региональную программу. Средства можно потратить на покупку жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости или на строительство собственного дома. К концу срока действия депозита на счёте может накопиться не более 216 тысяч рублей. Если планируется покупка недорогой квартиры или строительство небольшого дома, стоимостью до 1,5 млн рублей, то получение народной ипотеки окажется выгоднее других схем [160]. В Республике Башкортостан в 2014 году было принято Постановление Правительства Республики Башкортостан № 56 от 14.02.2014 «О порядке реализации на территории Республики Башкортостан мероприятий по финансированию жилищного строительства с использованием системы строительных сбережений». Реально функционировать система жилищных строительных сбережений начала в 2017 году. Первоначально участниками программы могли стать граждане Российской Федерации, достигшие 18 лет, постоянно проживающие на территории Республики Башкортостан и относящиеся к одной из следующих категорий: признанные нуждающимися в жилых помещениях; члены молодых семей (возраст обоих супругов в которой не превышает 35 лет); граждане, имеющие одного и более ребенка в возрасте до 18 лет. В 2019 году ограничения для вступления в программу были сняты. С февраля 2014 года участниками программы стало уже более 8,5 тыс. граждан. Участники региональной программы могут открыть вклад в одном из трёх банков-партнёров. Ставка, устанавливаемая кредитной организацией по вкладу участника: не менее 1% годовых для вкладов сроком на 3 года; не менее 1,25% годовых – на 4 года; не менее 1,5% годовых – 5 лет и более. Минимальный размер жилищного (ипотечного) кредита составляет 150 000 рублей, а максимальный – 1 млн рублей при предоставлении кредита после накопления на вкладе в течение 3 лет и 1,5 млн рублей – в течение 4 лет и более. Сумма льготного ипотечного кредита не должна превышать 50% от стоимости приобретаемого жилья. Ставка по жилищному (ипотечному) кредиту (займу) составляет от 5,2% годовых. Максимальный срок, на который можно оформить жилищный (ипотечный) кредит, – полтора срока накопления средств во вкладе (с учётом возможного продления срока накопления). Премия устанавливается в размере 30% от ежемесячного взноса, но не свыше 3 000 рублей в месяц. Использование премии осуществляется посредством направления жилищных строительных сбережений: на оплату по сделкам (договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор подряда на строительство индивидуального жилого дома); на погашение ранее предоставленного жилищного (ипотечного) кредита (займа) по жилищному (ипотечному) кредитному договору (договору займа); на участие в обязательствах (членство в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах) [196]. Ассоциацией застройщиков Республики Башкортостан (АЗРБ) создаётся информационная система «Экосистема рынка жилья и ипотеки», которая также позволит собрать все льготные программы в единое меню и повысить их адресность, а также поддержать спрос на жильё. Концепция проекта разрабатывалась в соответствии с задачами национального проекта «Жильё и городская среда», а также в рамках национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни». Экосистема обеспечит формирование аналитической, статистической, прогнозной информации и экспертных заключений по рынку жилья и ипотеки. На площадке будут собраны все действующие государственные, льготные ипотечные программы, информация об инструментах господдержки, банковских продуктах и предложения застройщиков. Создаваемая информационная система будет работать по принципу «единого окна». Главной целью создания информационной площадки является содействие повышению уровня финансовой грамотности населения, поддержание курса цифровизации строительной отрасли. Экосистема рынка жилья и ипотеки включает в себя следующие модули: веб-интерфейс; застройщики; кредитные организации; аналитика и отчётность; интеграции. К сопряжённым государственным сервисам относятся: навигатор мер господдержки; жилстройсбережения (ЖСС); автоматизированная информационная система по учёту граждан, нуждающихся в жилых помещениях, на территории Республики Башкортостан (АИС УГНЖ). Распределение зон полномочий и ответственности Экосистемы и сопряжённых государственных сервисов представлено на рисунке 3.5. [167].   
В России существует несколько программ, направленных на поддержку граждан в приобретении жилья. Одна из них – «Народная ипотека», которая реализуется в Краснодарском крае и Ростовской области. Она предусматривает накопление средств на специальном жилищном накопительном счете, а затем их использование для покупки жилья или строительства собственного дома.