2.2 Анализ действующих программ ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой в Российской Федерации
 Вопросы обеспечения российского населения жильём рассматривались во многих федеральных законах, программах и проектах на протяжении длительного промежутка времени (Приложение 2), однако, показатели состояния жилищного фонда и жилищного строительства, качества и доступности жилья остаются острой проблемой. Обеспечение населения жильём является стратегическим приоритетом социально-экономической политики государства. Решение проблемы обеспечения доступного жилья во многом зависит от инструментов и механизмов прямого или косвенного государственного вмешательства в процессы рыночной экономики и общественной жизнедеятельности. Субсидирование процентной ставки ипотечного кредита – один из основных механизмов господдержки ипотечного кредитования: ипотечный кредит предоставляется заёмщику кредитной организацией по сниженной процентной ставке, а государство возмещает кредитной организации недополученные доходы за счёт бюджетных субсидий. Субсидирование (части) процентных платежей за заёмщика несёт наибольшее количество рисков для системы [92]. В 2018 году в рамках национального проекта «Демография» правительство запустило программу «Семейная ипотека», призванную поддержать семьи, воспитывающие двоих и более детей, посредством снижения процентной ставки по ИЖК до 6% годовых. Программа является продолжением программы 2015 года (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.03.2015 № 220), которая действовала в соответствии с «антикризисным» планом Правительства с 1 марта 2015 года по 24 октября 2017 после того, как была дважды пролонгирована. По программе за три года было выдано 928 млрд руб. льготных кредитов, из бюджета было выделено около 15 млрд руб. [201]. Ставка для заёмщиков снижалась до 12% годовых (с 01.04.2015, ранее – 13%), в то время как участники рынка приостановили выдачу кредитов или установили ставки в 20% годовых и более [24]. Благодаря субсидированию средняя ставка по выданным ипотечным кредитам снизилась в 2016 г. до 12,48%. В 2017 г. несмотря на отмену программы ставка по ИЖК продолжила снижаться и достигла в декабре 2017 г. рекордно низкого значения в 9,79% (11,54% годом ранее), что стало следствием снижения ключевой ставки ЦБ РФ с 10,00% в начале до 7,75% к концу 2017 г. За время действия программы было выдано 513 тыс. жилищных кредитов на общую сумму в 928 млрд руб. Тем самым государство профинансировало строительство 25 млн кв. м жилья [186]. Окончание программы господдержки в 2017 году стало проблемой для строительных компаний. В период её действия доля ипотечных кредитов на новостройку достигала 70-80%. В 2017 году ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке стали относительно равны. Поэтому в декабре 2017 года было принято решение о создании новой программы льготного кредитования, закреплённое Постановлением Правительства № 1711. Программа «Семейная ипотека» распространяется на покупку квартир в новостройках на стадии строительства, на готовое жильё от застройщика, а также на строительство дома на собственном или приобретаемом в ипотеку земельном участке. Программа доступна до 1 июля 2024 года семьям, у которых в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года родился хотя бы один ребёнок; которые воспитывают двух и более несовершеннолетних детей; которые воспитывают ребёнка с инвалидностью, рождённого до 31 декабря 2023 г. Первоначальный взнос– не менее 20% от стоимости жилья, можно использовать материнский капитал, другие субсидии, дотации или материальную помощь. Доступная сумма кредита – до 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. в остальных регионах [176]. С 2023 года семейная ипотека распространена на вторичное жильё в регионах, где отсутствует строительство МКД по данным ЕИСЖС, для категории заёмщиков, у которых есть дети-инвалиды. На май 2023 года в число этих регионов попадают только Ненецкий автономный округ и Чукотский автономный округ. В период с 2018 по 2020 гг. льгота зависела от количества детей в семье. Например, если родители воспитывают двоих детей, для них предусмотрена помощь в течение трёх лет, если детей трое – в течение пяти лет, после завершения льготного периода процентная ставка возрастала до уровня ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2%. С 2021 г. пониженная ставка 6% действует в течение всего срока действия кредитного договора. Программа действует по всей стране, но в ДФО есть особые условия. Она предусматривает льготное жилищное кредитование семей, в которых начиная с 1 января 2019 года родились первый или последующие дети. Кредит на приобретение вторичного жилья, квартиры или дома, в том числе у физических лиц на территории сельских населённых пунктов, предоставляется под 5% годовых [176]. При покупке у юридического лица или ИП дом должен быть не старше трёх лет, у физического лица – не старше пяти лет. Некоторые банки разрешают сделки по договору переуступки с физическим лицом, если изначально в ДДУ был застройщик. Влияние этого фактора на статистику нужно учитывать. Другими программами с господдержкой данная функция запрещена, как и возможность рефинансировать ранее полученный ипотечный кредит (но не ранее января 2018 года). В рамках мероприятия ведомственной целевой программы «Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильём и оплате жилищно-коммунальных услуг» [17] молодые семьи могут получить социальные выплаты на приобретение жилья или создание объекта ИЖС. Государство субсидирует получателям 30% (35%, если в семье есть хотя бы один ребёнок) от стоимости жилья. Семья должна нуждаться в улучшении жилищных условий. Правила определения нуждаемости в улучшении, постановки и снятия с учёта устанавливаются регионом. Согласно ст. 51 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) существуют следующие основания для признания статуса нуждающегося: у гражданина и членов его семьи нет своего жилья; у гражданина или членов его семьи есть свое жильё, но его площадь меньше менее установленной в регионе нормы; гражданин и члены его семьи обеспечены жильём, не соответствующем техническим и санитарным требованиям; член семьи болен тяжёлым заболеванием, совместное проживание невозможно. Механизм субсидирования процентной ставки неоднократно использовался государством в качестве антикризисной меры. В 2020 году по поручению Президента для поддержки строительной отрасли в условиях пандемии Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 была утверждена программа, получившая название «Льготная ипотека». Программа действует на территории всей страны. Первоначально программа была запущена до 1 ноября 2020 года, однако была пролонгирована сначала до 1 июля 2021 г., затем ещё на год до 1 июля 2022 г., а после – до конца 2022 года. В конце 2022 года она была продлена до 1 июля 2024 года. Вместе с изменением сроков действия изменялись и условия – максимальная сумма кредита и процентная ставка (рисунок 2.9.).    Рисунок 2.9. – Изменение максимальной суммы кредита и процентной ставки по программе «Льготная ипотека» за период 2020-2022 гг. По программе можно приобрести квартиры на первичном рынке в строящихся домах или готовых новостройках у застройщика или организации, которая является первым собственником этого жилья. Семьи с детьми-инвалидами могут купить по программе вторичное жильё [203]. Льготный кредит можно оформить и на индивидуальное жилищное строительство. Постановлением от 18.10.2021 № 1758 по программе стало доступно кредитования граждан, желающих купить или построить частный дом, Постановлением от 31.05.2022 № 993 Правительство запустило пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами. Льготная ставка по таким кредитам не будет превышать 9% годовых [15]. Также по программе возможна покупка земельного участка с дальнейшим строительством дома. В качестве первоначального взноса в 15% стоимости жилья можно использовать материнский капитал, субсидии региональных и местных бюджетов, а также дотации работодателей. Рефинансировать прежние кредиты в рамках этой программы нельзя. Постановлением Правительства РФ от 31.12.2022 № 2565 были утверждены правила субсидирования банков, предоставляющих льготную ипотеку россиянам, живущим в ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областях. Ипотеку можно взять на строительство или приобретение жилых помещений в новых субъектах РФ под 2% годовых в период с 1 января 2023 года по 31 декабря 2030 года при условии наличия российского гражданства. Сумма кредита составляет не более 6 млн руб., первоначальный взнос – не менее 10%.
Государственная поддержка ипотечного кредитования осуществляется через различные программы и механизмы. Одной из наиболее популярных программ является «Семейная ипотека», которая была запущена в 2015 году и действовала до конца 2017 года. В рамках этой программы процентная ставка по ипотечному кредиту снижалась до 6% годовых для семей, воспитывающих двух и более несовершеннолетних детей. В 2017 году программа была отменена, однако в 2018 году она была возобновлена.