2.1. Особенности финансирования строительства застройщиком объектов социальной инфраструктуры
До момента принятия законодательных изменений, основной проблемой обеспечения социальной инфраструктуры была невозможность использования денежных средств, находящихся на счету застройщика в соответствии с договором об участии в долевом строительстве.  Сегодня в статье 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующей условия использования застройщиком денежных средств, предусмотрена возможность застройщика использовать денежные средства, находящиеся на расчетном счете застройщика, для подготовки документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Подобное регулирование позволяет еще на этапе проектирования снизить финансовую нагрузку застройщика и стимулировать его таким образом своевременно заниматься созданием социальной инфраструктуры. Следует отметить, что в данном случае законодателем была решена важнейшая проблема, активно обсуждаемая в научных кругах, поскольку ранее такой возможности у застройщиков не было. В ФЗ № 214 предусмотрена отдельная норма, посвященная порядку использования денежных средств дольщиков на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, а также на уплату процентов по кредитам на их строительство и реконструкцию - статья 18.1. Данная норма была введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ и значительно облегчила финансовое бремя застройщика. Как верно отмечают некоторые авторы, «расходование денежных средств дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры до принятых изменений квалифицировалось как нецелевое их использование. Теперь застройщики получают возможность нести такие расходы не за счет прибыли, а относя соответствующие затраты на себестоимость строительства».  Стоит отметить, что подобное возмещение возможно только при условии передачи строящегося объекта социальной инфраструктуры в собственность государства либо муниципального образования на безвозмездной основе или в общую долевую собственность дольщиков. Передача объекта социальной инфраструктуры в собственность тех или иных субъектов является условием правомерности расходования денежных средств дольщиков. При этом, объект капитального строительства становится объектом оборота с возможностью передачи прав на него, как на объект недвижимости только после его ввода в эксплуатацию, в связи с чем, правомерность использования застройщиком денежных средств дольщиков по статье 18.1 ФЗ №214 на стадии строительства невозможно, что является явным недостатком данной нормы.  В договоре долевого участия должны быть указаны цели и размер затрат застройщика на создание объекта социальной инфраструктуры, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых дольщиком, с которым заключен договор. Подобные положения, несомненно, добавляют конкретики возникающим правоотношениям. Для того, чтобы передать объект инфраструктуры в собственность дольщика, застройщик и дольщик должны заключить соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, которое является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве (ч. 7 ст. 18.1 ФЗ № 214). При этом, дольщик вправе отказаться от подписания соглашения о передаче объекта социального значения в долевую собственность. В таком случае, у застройщика возникают риски невозмещения затрат на строительство объекта социальной инфраструктуры и, как следствие, их возмещение за счет собственной прибыли, собственных средств или заемных средств, на что обратил внимание А.Р. Кирсанов в своей публикации. Стоит отметить, что, согласно установленному в ч. 4 ст. 18.1 ФЗ № 214 правилу, при заключении таких соглашений в количестве менее чем 50% от общей их стоимости, объекты социального назначения подлежат безвозмездной передаче после их ввода в эксплуатацию в государственную или муниципальную собственность. Однако при заключении таких соглашений в количестве 50% и больше от общей стоимости объектов, застройщик вынужден нести издержки, о которых говорилось выше. Позитивным аспектом с точки зрения финансирования видится то, что денежные средства дольщиков могут быть использованы застройщиком не только на возмещение затрат на строительство, но и на уплату процентов по соответствующим полученным целевым кредитам. Таким образом, законодательством предусмотрена возможность исполнения застройщиком социальных обязательств за счет привлекаемых средств дольщиков с этапа проектирования объектов социальной инфраструктуры. Однако, существующий порядок возмещения расходов застройщика не гарантирует их возмещение в полном объеме и допускает частичное финансирование строительства социальных объектов за счет собственных средств застройщика либо за счет его прибыли.  Существенно важным моментом для застройщика являются аспекты, касающиеся налогообложения и связанные с реализацией социальных обязательств застройщиком.  Обратившись к судебной практике, а именно к Определению от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019, можно увидеть, что определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков. В ином Постановлении ВС РФ по делу № А65-32019/2019 также указывалось, что застройщик вправе определять экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса, включая работы по благоустройству территории. Видится, что указанные выводы применимы и к социальным объектам, поскольку иное регулирование не отвечало бы принципу справедливости. В то же время, нынешнее регулирование предполагает, что в случае передачи построенных застройщиком социальных объектов в собственность администрации города по договору, расходы на создание объектов социальной инфраструктуры, признаются в целях налогообложения прибылью организаций на дату передачи созданных объектов социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность согласно 272 статье НК РФ. Что касается непосредственно налоговых механизмов стимулирования застройщика, то отметим, что законодатель предусмотрел инвестиционный налоговый вычет на соответствующие расходы. В то же время, можно констатировать, что полностью вопрос финансирования социальных объектов решить не удалось, о чем говорят многие исследователи.  В частности, при обращении застройщика в банк за проектным финансированием с целью выполнения обязательств по договорам о долевом участии в строительстве, подобный заявитель вызывает у банка меньше вопросов, нежели при его обращении с аналогичным запросом для целей строительства инфраструктуры. Банки настороженно относятся к финансированию строительства социальных объектов, так как в отличие от договоров ДДУ, как таковых прямо закрепленных в каком-либо документе в обязательном порядке обязательств по их строительству данных объектов у застройщика нет.  Представляется, что государству следует применять механизмы стимулирования застройщика через предоставление ему различных льгот.  В качестве примера можно привести инициативу премьер-министра РФ о том, что опережение графика строительства социальных объектов откроет возможность застройщикам получать льготные кредиты под 3% на завершение этих проектов. Другим примером реализации политики стимулирования строительства социальных объектов может послужить нововведение, разработанное Минстроем России совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ». В частности, данная инициатива предусматривает механизм финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием инфраструктурных облигаций, путем фактического предоставления льготных займов на длительный срок для объектов социальной инфраструктуры. Также, успешная практика реализуется в Ленинградской области, в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Так, в случае строительства социально значимых объектов, застройщику можно рассчитывать на возврат части уплаченных налогов в виде субсидий муниципальным образованиям на выкуп построенных социальных объектов. Видится, что при разработке подобных стимулирующих мер необходимо вести диалог с представителями застройщиков, поскольку только с их участием может быть достигнут баланс интересов. 
В настоящее время, в связи с принятием ряда законодательных изменений, связанных с долевым строительством, застройщики получили возможность использовать денежные средства дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры. Однако, следует отметить, что данная норма не гарантирует застройщикам полного возмещения затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры. В связи с этим, государство должно применять различные механизмы стимулирования застройщиков для своевременного строительства объектов социальной инфраструктуры.