2.3. Роль единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ в обеспечении доступности ипотечного жилищного кредитования
 Развитие жилищного кредитования признается в России очень важным на государственном уровне, и регулярно озвучиваются инициативы по стимулированию этого рынка государством. Эти инициативы в основном связываются с государственными программами поддержки путём субсидирования данной сферы, деятельностью крупнейших государственных банков и государственных корпораций. ДОМ.РФ выступает оператором большинства мер господдержки в жилищной сфере. Поскольку ипотечный жилищный кредит является долгосрочным инструментом, кредитным институтам необходимо привлечение долгосрочного финансирования. В целях обеспечения достаточного объёма капитала банков для проектного финансирования строительства кажется актуальным расширение механизмов секьюритизации. АО «ДОМ.РФ» (до 2018 года – ООО ИА «Фабрика ИЦБ») – основной эмитент ипотечных облигаций под кредиты крупнейших банков и финансовых организаций в России. Исключительной чертой является эмиссия только однотраншевых выпусков. Стандартизация облегчает инвесторам оценку их стоимости. Механизм выпуска однотраншевых ИЦБ с поручительством ДОМ.РФ выглядит следующим образом: один или несколько банков продают закладные по выданным ипотечным кредитам ипотечному агенту ДОМ.РФ (с уплатой комиссии), он выпускает облигации, продаёт их и осуществляет по ним выплаты из поступлений по ипотечным кредитам. За продажу облигаций он получает средства от инвесторов, которыми он оплачивает приобретённые закладные, а банк на вырученные средства выдаёт новые ипотечные кредиты. По состоянию на 31.12.2022 г. в обращении находится ИЦБ ДОМ.РФ на общую сумму 1 071,9 млрд руб. (+25% к 2021 г.), что составляет 98% рынка ипотечных облигаций (годом ранее – 95%). Секьюритизация осуществляет ряд функций: Функция рефинансирования и оптимизации фондирования. Способствует устранению прямой зависимости между стоимостью депозитов и размером процентной ставки на финансовые инструменты, выпущенные на основе активов. Превращая активы в долгосрочные ценные бумаги, банки получают доступ к более дешёвым долгосрочным ресурсам. Управление банковской ликвидностью. При секьюритизации в большинстве случаев ссуды передаются за баланс банка, что снижает нагрузку на капитал и улучшает показатели ликвидности банка. Снижение банковских рисков. Продавая обязательства по ссудам, банк перекладывает с ними часть кредитного риска на инвестора. Вместе с тем, на сегодняшний день существуют проблемы, которые могут препятствовать дальнейшему развитию секьюритизации. Основными инвесторами в ипотечные ценные бумаги остаются банки, доля которых продолжает расти и сегодня превышает 85%. Однако в настоящее время большая часть ИЦБ лежит на балансах банков-оригинаторов, а не банков – рыночных инвесторов. Инвестиции НПФ, которым был установлен специальный 5%-ный лимит вложения пенсионных накоплений в ИЦБ и на активность которых рассчитывали участники рынка, заметно сократились. Доля ипотечных бумаг в их суммарном портфеле составляет 0,7%. Вовлечение пенсионных фондов, страховых компаний, управляющих компаний на рынок ипотечных облигаций способствовало бы развитию секьюритизации и привлечению больших объёмов финансирования в банковскую сферу. На данный момент 74% всех облигаций, находящихся в обращении, были выпущены в результате сделок ДОМ.РФ совместно с банком ВТБ и Сбербанком [129]. Привлечение большего числа участников к сделкам секьюритизации позволило бы укрепить их финансовую устойчивость, которая находится под большим риском, чем финансовая устойчивость банков с государственным участием. Добиться этого можно путём смягчения допуска к выпуску ипотечных облигаций и объединение оригинаторов, неспособных самостоятельно предоставить интересный для рыночных сделок пул ипотечных кредитов, в рамках одной сделки. В условиях неопределённости экономической ситуации, следует учитывать риск, который несут ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. В рамках действия программ с господдержкой процентный риск ложится на государственный бюджет. Часть ипотечного портфеля – это кредиты на вторичное жильё, где процентный риск лежит на банках в полном объёме. Секьюритизация позволит снизить нагрузку на капитал банков и обеспечить их достаточным объёмом финансирования. Это особенно актуально в сегодняшней ситуации, когда помимо финансирования ипотечного кредитования, банки должны аккумулировать необходимое количество средств для финансирования строительной отрасли. Преимущество механизма секьюритизации в том, что он не требует прямых расходов из государственного бюджета, в отличие от программ субсидирования или гарантий государственных институтов развития. Кроме того, он способствует развитию конкуренции в банковском секторе и поддержке региональных кредитных организаций за счёт выгодного фондирования. Рост общего объёма ипотечного кредитования, увеличение профессионализма ипотечных кредиторов должны приводить к скачкообразному росту выпуска ИЦБ. Анализ перспектив секьюритизации требует упоминания особенностей структуры ипотечного рынка и рынка ИЦБ, которые ограничивают потенциал (Таблица 2.2.).  Таблица 2.2. – Особенности структуры рынка [65]  Особенности структуры рынка Эффект Последствия для секьюритизации Большая доля кредитного портфеля в банках с государственным или квазигосударственным участием Не меньше 85% приходится на долю таких банков. Суммарная доля двух лидеров рынка достигает 70%. Большинство лидеров ипотечного кредитования могут какое-то время обойтись без секьюритизации. Управление стоимостью только одного из параметров выпуска ИЦБ (поручительство АО «ДОМ.РФ») может существенно изменить его эффективность. Можно предположить, что для крупных и государственных кредиторов стоимость поручительства будет дешевле. Концентрация ипотечного кредитования среди небольшого количества банков Топ-10 кредиторов занимают 90% рынка и включают в себя крупные банки с большим капиталом (одно исключение).  Наличие в нормативной базе преференций конкретному виду ИЦБ 95% ИЦБ в обращении связаны с АО «ДОМ.РФ». Зависимость экономической эффективности выпусков ИЦБ от важного условия – стоимости поручительства АО «ДОМ.РФ».  Доминирование выпуска ИЦБ одного вида, связанного с однотипными ипотечными агентами   Законодательное регулирование ипотечных каникул Массовое использование заемщиками опции отсрочки выплат по кредитам. Ориентировочно 3% кредитного портфеля составляют заемщики, столкнувшиеся с трудностями в обслуживании долга. Около 50% воспользовались отсрочкой. Кредиты, по которым предоставлена отсрочка платежей, не пригодны к включению в ипотечное покрытие. Пунктом 2.5. Положения Банка России от 03.12.2015 № 511-П «О порядке расчёта кредитными организациями величины рыночного риска» [38] установлены критерии классификации инструментов секьюритизации по уровню риска в зависимости от присвоенного зарубежным рейтинговым агентством рейтинга. В условиях санкционного давления данное условие не может применяться, поскольку рейтинги зарубежных агентств были отозваны. Необходимо внести изменения, позволяющие эмитентам ценных бумаг использовать рейтинги российских агентств. Помимо проживания в собственном жилье, которое преобладает на российском рынке в силу исторического контекста, существуют и другие формы удовлетворения жилищных потребностей, например, проживание в частном арендном жилье, кооперативном жилье, некоммерческом и социальном жилье. ДОМ.РФ развивает цивилизованный рынок арендного жилья. Арендное жилье ДОМ.РФ – это 16 проектов по направлениям «Аренда для граждан» и «Корпоративная аренда», около десяти тысяч арендных квартир и апартаментов в семи регионах. В феврале 2023 года президент России Владимир Путин предложил запустить программу льготного арендного жилья для работников предприятий оборонно-промышленного комплекса и поручил оперативно приступить к строительству объектов. Данное направление реализуется в пилотном режиме за счёт части прибыли ДОМ.РФ в партнёрстве с субъектами, которые берут на себя обязательства по финансированию части арендной ставки, примерно одна треть часть рыночной арендной ставки ложится на заёмщиков [164]. Объём этих средств ограничен и не может быть использован как всероссийский. Для масштабирования данного направления нужно предусмотреть долгосрочные источники финансирования. Социальная аренда – это механизм, когда муниципалитет, получая средства федерального бюджета либо за счёт собственных средств заказывает застройщикам строительство жилья для целей передачи отдельным категориям граждан – очередников. Четверть из 165 квартир в Воронеже были сданы со скидкой до 80 % льготным категориям граждан. В Стратегии развития финансового рынка России до 2030 года [124] предложено развивать в России механизм лизинга жилья, предусматривающий аренду квартиры с последующим выкупом. Для запуска такого института на федеральном уровне Институт экономики города предлагает введение в Жилищный кодекс нового вида договора для найма с правом выкупа [184]. Владелец жилья (или застройщик) и арендатор заключают договор аренды с условием последующего выкупа. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи – и квартира становится собственностью арендатора. В первую очередь преимуществом механизма представляется вовлечение вторичного рынка жилья, нежели строительство нового жилья для лизинга. Главное отличие лизинга от кредита в том, что объект остаётся в собственности у продавца до окончания выплат. Ставки по данному инструменту выше, чем по ИЖК, к тому же механизм предусматривает индексацию стоимости объекта. Уже выкупленная часть подлежит налогообложению. ДОМ.РФ осуществляет поддержку застройщиков по двум программам: поддержка низкомаржинальных проектов и субсидирование государственных контрактов по строительству социальных объектов. Банк ДОМ.РФ – один из лидеров по проектному финансированию строительства жилья. Чтобы повысить доступность жилья ДОМ.РФ запустил новый финансовый инструмент – облигации для финансирования инфраструктуры. В проектах, обеспечивающих ввод большого объёма жилья, инфраструктура занимает существенную часть. Помимо ДОМ.РФ на рынке арендного жилья действует ПроГород – дочерняя компания государственной корпорации ВЭБ.РФ, созданная для реализации комплексных проектов освоения территории, а также Публично-правовая компания «Единый заказчик», которая осуществляет функции государственного заказчика в рамках обеспечения строительства объектов гражданского направления. Единый институт развития в жилищной сфере осуществляет свою деятельность в целях содействия проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счёт привлечения в неё инвестиций, повышению доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации, формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере.
В условиях неопределенности экономической ситуации, когда помимо финансирования ипотечного кредитования, банки должны аккумулировать необходимое количество средств для финансирования строительной отрасли, кажется актуальным расширение механизмов секьюритизации. АО «ДОМ.РФ» (до 2018 года – ООО ИА «Фабрика ИЦБ») – основной эмитент ипотечных облигаций под кредиты крупнейших банков и финансовых организаций в России.