1.1. Ипотечное жилищное кредитование: понятие, сущность и функции
 Понятие «ипотека» впервые стало использоваться в Греции в VI в. до н.э., оно описывало ответственность заёмщика перед кредитором некоторыми земельными владениями [46]. В российском законодательстве не существует конкретного определения ипотеки и ипотечного кредитования. Основанием возникновения ипотеки является договор ипотеки, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [10]. В Толковом словаре русского языка С. И. Ожегова дано следующее определение ипотеке: «Залог недвижимого имущества; ссуда, выдаваемая под такой залог, а также соответствующий документ» [224]. В Современном экономическом словаре «ипотека (от греч. hypotheke – заклад, залог) – залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остаётся у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту» [49]. Ипотека рассматривается в двух аспектах – экономическом и правовом. В экономическом смысле ипотека является рыночным инструментом перехода имущественных прав на объекты недвижимости, в случаях, когда другие формы (например, купля-продажа) невозможны или нецелесообразны. В правовом смысле ипотека является залогом недвижимого имущества, цель которого – получение ипотечного кредита, при условии сохранения имущества во владении заёмщика. В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 103-ФЗ) предметом (объектом) ипотеки может быть следующее недвижимое имущество: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; машино-места. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 [10]. Государственная регистрация права собственности на земельные участки не обязательна. Предметом договора об ипотеке может быть незавершённое строительством недвижимое имущество. В этом случае в качестве залога по ипотечному кредиту действуют права требования участника долевого строительства с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Следует различать понятия «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование».  По мнению А. М. Лозинской [113], «ипотечный кредит – это кредит, который выдаётся кредитной организацией под залог недвижимого имущества».  Помимо кредитных организаций право выдавать ипотечные жилищные кредиты имеют микрофинансовые организации: только те, учредителем (акционером, участником) которых является Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование; потребительские кооперативы; уполномоченные АО «ДОМ.РФ» организации; ФГКУ «Росвоенипотека». Автор М. В. Романовский [51] определяет ипотечный кредит как «кредит, обеспеченный залогом недвижимости и погашаемый в рассрочку». В данном случае нам кажется не совсем корректным соотносить «кредит» и «рассрочка» в связи с тем, что кредит носит платный характер, в то время как при рассрочке переплата отсутствует, происходит разбиение суммы на несколько частей, а также товар становится собственностью заёмщика только после полного погашения задолженности. В Современном экономическом словаре «ипотечный кредит» толкуется как «долгосрочные кредиты, предоставляемые банками под залог недвижимости: земли, производственных зданий, сооружений» [49]. Как уже отмечено ранее, в качестве залога могут также выступать транспортные средства. Согласно Г. А. Цылиной [52], ипотечный кредит – «1) долгосрочная ссуда с обязательством её возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости; 2) инвестиционный инструмент для заёмщика, дающий ему определённый доход или значимую выгоду; 3) инвестиционный инструмент, в который кредитор вкладывает свои или заёмные средства и получает свои стабильные доходы». Данное определение кажется наиболее полным и обоснованным. Более широкое понятие – ипотечное кредитование. По мнению А. М. Лозинской [113], ипотечное кредитование заключает в себе «механизм реализации финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов». В учебнике В.А. Горемыкина «Ипотечное кредитование» [43] отмечается, что «ипотечное кредитование – процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий в себя: непосредственно кредитные отношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований; сделки на рынке недвижимости». Объектом ипотечного кредита может выступать жилая или коммерческая недвижимость, транспортные средства и др. В данной работе будет рассмотрена одна из форм ипотечного кредитования – ипотечное жилищное кредитование, где объектом выступает жильё. Банк России методологически выделяет следующие виды кредитов для физических лиц: потребительские кредиты, ипотечные кредиты, автокредиты. На необходимость отдельного изучения ипотечного кредитования указывается в [45], однако авторы включают ипотечные жилищные кредиты в трактовку потребительского кредита, руководствуясь целями получения данного вида кредита – удовлетворение потребностей заёмщика в приобретении жилья. Также разделяет по форме кредиты населению на потребительские и ипотечные Е. Б. Стародубцева [96]. Среди принципов потребительского кредитования можно отметить, что цели получения ипотечного кредита не являются предпринимательскими, а заёмщиком по данному кредиту является физическое лицо. В Федеральном законе № 353-ФЗ от 21 декабря 2013 г. «О потребительском кредите (займе)» (далее – Закон №353-ФЗ) указано, что ипотечное кредитование – разновидность потребительского кредитования, однако нормы федерального закона не применяются к ипотеке за исключением ряда случаев (ч. 2, ст. 1). У М. В. Романовского [51] можно встретить узкое определение: «ипотечное жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья». С точки зрения кредитора его рассматривает И. А. Разумова [48]: «ипотечное жилищное кредитование – это отношения по поводу доходного движения стоимости в сфере финансирования недвижимости, предоставленной в долгосрочный заём под залог земли, другого объекта недвижимого имущества или имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и пользования им на принципах возвратности, платности, срочности, дифференциации». По мнению О. А. Ризк [116], «ипотечное жилищное кредитование представляет собой правоотношения между заёмщиком и специальными субъектами (кредитными, не кредитными, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями), регулирующее предоставление кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение жилого помещения, обеспеченных залогом приобретаемого жилого помещения, а также комплексом мер государственной поддержки, предусмотренных законодательством». В работе Н. П. Назарчук [46] под ипотечным жилищным кредитованием понимаются «рыночные инструменты оборота имущественных прав на объекты недвижимости между отдельными субъектами (такими как заёмщики, банки-кредиторы, финансово-кредитные учреждения) по предоставлению специальных кредитов населению и юридическим лицам на покупку, новое строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретающегося или имеющегося жилья, либо незавершённого строительства недвижимого имущества и находящихся в собственности заёмщика материалов, оборудования, предназначенных для строительства, включая также особую систему необходимых мер государственной поддержки, позволяющих привлекать дополнительные финансовые средства для реализации программы «Жильё». Автор включает в определение систему мер государственной поддержки, однако ограничивает её рамками программы «Жильё». Таким образом, изучив предложенные определения, можно дать авторское определение: 
Ипотечное жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, при которой заёмщик получает кредит на приобретение жилья под залог приобретаемого или имеющегося жилья, а также находящихся в собственности заёмщика материалов, оборудования, предназначенных для строительства. В качестве залога могут выступать права требования участника долевого строительства с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).