§ 1.2. Виды ЗОУИТ и их разграничение
Всего земельным кодексом установлено 28 зон ЗОУИТ, которые далее будут перечислены. Закрытый перечень всегда является для правоприменителя более предпочтительным и снижает риски для правообладателей. Считается, что все перечисленные зоны хоть и существуют в действительности, но их регулирование крайне несистемное.   Обратим внимание, что ЗК РФ выделяют 28 зон.  Несмотря на закрытость перечня, на территориях, где существовали ЗОУИТ до 2018 года (до реформирования земельного кодекса в части ЗОУИТ), правоприменители и суды могут вынести решение в пользу ранее сложившихся ограничений, которые не входят в перечень ст. 105 ЗК РФ. Данный вывод можно сделать исходя из принципа действия закона во времени. Но здесь есть своеобразное противоречие, закон уже не действует, но применяется и по сей день. Данный факт может сыграть как в сторону правообладателя участка, так может нарушить его права. Представляется, что Воронцова А.А. и Заславская Н.М. в своей статье корректно и грамотно классифицировали зоны, перечисленные в ЗК РФ «по предназначению на охранные и защитные зоны: охранные зоны направлены на объект, а защитные зоны - на окружающую среду в целях протекции от негативного воздействия. По способу установления правового режима ЗОУИТ можно поделить на возникающие в силу федеральных законов, в силу положения, утвержденного Правительством РФ о виде ЗОУИТ, и на основании решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о конкретной зоне. Также данные зоны можно поделить по целям установления, которые закреплены в ст. 104 ЗК РФ. Необходимо отметить, что данные классификации условны, поскольку каждая зона может сочетать в себе несколько назначений и целей».  Обратим внимание, что согласно ст. 106 ЗК РФ «Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий».Огромной проблемой является тот факт, что данные нормы издаются достаточно медленно, процесс может быть затянут на долгие годы, что несет за собой правовую неопределенность. При этом отсутствует правовые институты/санкции, которые могли бы обязать Правительство издать соответствующие акты. Так, за период с 2018 года по настоящее время приняты следующие нормативные акты:  Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080; Постановление Правительства РФ от 31.08.2019 № 1132. Можно предположить, что ввиду закрытости перечня законодатель чётко установил все виды ЗОУИТ и другие не имеют место существовать. Но тем не менее, в литературе встречается мнение о том, что ЗОУИТ по своему режиму гораздо больше, чем 28 зон. Например, в ст. 105 ЗК РФ «не перечислены буферная экологическая зона Байкальской природной территории и экологическая зона атмосферного влияния Байкальской природной территории», «которые по своему содержанию являются именно ЗОУИТ». Важно указать, что данные зоны не равны рыбоохранной зоне в п. 23 комментируемой статьи ЗК РФ. Что делать с данными неучтенными зонами? Вопрос остается открытым.   Помимо самого перечня зон можно отметить, что список самих зоны и границ их установления вызывают большие вопросы вовсе не схоластического характера. Представляется некорректным установление зоны под наименованием «зона охраняемого объекта». Все зоны – это охраняемый объект, что подразумевали законотворцы под этой зоной - достаточно сложно понять. Более того, здесь используется бланкетная норма, где под охраняемыми объектами понимаются объекты в значении, установленном Федеральным законом «О государственной охране». Само положение о зоне охраняемого объекта также не отличается прозрачностью в прочтении, имеет вариативность («расстояние от границ охраняемого объекта до границ зоны охраняемого объекта не должно превышать 1 километр, а в горной местности - 3 километра»). В какие стороны (только в плоскости или же и в стороны возвышения и понижения уровня) направлены упомянутые 3 километра, каким образом их контролирует, согласно каким топографическим картам. Неразрешенным понятием является: что такое горная местность, что входит в этом понятие. Равнозначно ли понятие «горная местность» понятию «горная территория».  Также вызывает сомнения необходимость разделения п.9 и п.10 ст. 105 ЗК РФ. С одной стороны, можно сделать вывод, о том, что п. 10 является специальной нормой по отношению к п. 9, но для каких целей необходимо такое разделение при бланкетности норм?  Можно ли говорить о нарушениях в систематизации? Вопрос также остается открытым.  Вместе с тем в п. 13 ст. 105 ЗК РФ водоохранная и рыбоохранная зоны объединены в один вид ЗОУИТ. Размеры их совпадают, однако цели и порядок установления различны. Так, согласно ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации «водоохранные зоны устанавливаются в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. Рыбоохранные зоны устанавливаются в целях сохранения условий для воспроизводства водных биологических ресурсов» . Следующий вопрос: действительно ли перечень видов ЗОУИТ является закрытым, если ст. 105 ЗК РФ не указывает на иные виды зон в конце установленного перечня? С точки зрения Степановой Л.И., не все территории, которые предусматривают ограничения использования земельных участков, вошли в перечень видов ЗОУИТ. Она приводит в пример зоны охраны объектов культурного наследия (п. 1 ст. 105 ЗК РФ) и защитные зоны объектов культурного наследия (п. 2 ст. 105 ЗК РФ) и объясняет, что территория объекта культурного наследия при буквальном толковании ст. 3.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ (далее – ФЗ № 73-ФЗ) не относится к ЗОУИТ. По мнению Степановой Л.И., такие территории объектов культурного наследия фактически являются ЗОУИТ, поскольку могут иметь еще более строгие ограничения и должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве ЗОУИТ. Согласно ст. 3.1 ФЗ № 73-ФЗ «территория объекта культурного наследия - это территория, на которой находится объект культурного наследия, а также территория, связанная с данным объектом исторически и функционально. В соответствии со ст. 34 и 34.1 ФЗ № 73-ФЗ зона охраны объектов культурного наследия и защитная зона объектов культурного наследия являются территориями, охраняющими, помимо самого объекта культурного наследия, прилегающие территории и природный ландшафт. Также данные зоны запрещают строительство, регулируют хозяйственную деятельность и вносятся в соответствующие реестры в качестве охранных зон». Можно предположить, что Степанова Л.И. имела в виду те территории, которые не были обозначены охранными в соответствии со ст. 34 и 34.1 ФЗ № 73-ФЗ, поскольку в остальных случаях данные территории имеют статус ЗОУИТ исходя из прямого указания закона. При буквальном толковании ст. 3.1 ФЗ № 73-ФЗ видно, что термин «территория объекта культурного наследия» включает в себя территории, которые в соответствии со ст. 34 и 34.1 ФЗ № 73-ФЗ будут отнесены к охранным зонам, перечисленным в ст. 105 ЗК РФ. Таким образом, сложно предположить ситуацию, при которой могут остаться территории объекта культурного наследия, не входящие в охранные зоны. Необходимо отметить, что ст. 105 ЗК РФ начинается со слов «могут быть установлены следующие виды зон», что может вызвать сомнения в том, что перечень является закрытым. Именно такие сомнения возникли у профессора Болтановой Е.С. при анализе новелл о ЗОУИТ, однако профессор не раскрыла данную позицию в статье. Действительно, данные слова могут иметь двойное значение, а именно: «устанавливаются следующие виды зон» и «могут быть установлены как перечисленные виды зон, так и иные». Как было указано выше, ЗОУИТ может возникать как в силу федеральных законов, то есть из установленного в ЗК РФ перечня, так и путем утвержденного Правительством РФ положения, о чем прямо указано в п. 1 ст. 106 ЗК РФ. Положение определяет порядок принятия решения, перечень объектов, сроки и требования к ЗОУИТ, однако нельзя приравнивать исчерпывающий перечень объектов из п.п. 2 п. 1 ст. 106 ЗК РФ к перечню видов ЗОУИТ из ст. 105 ЗК РФ. Из смысла данных норм следует, что положение Правительства РФ только конкретизирует нормы о ЗОУИТ для учета особенностей каждого вида ЗОУИТ, а значит не может создавать новые виды зон.
В статье рассматриваются вопросы, связанные с введением в действие земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) в части установления зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В частности, автор обращает внимание на то, что перечень ЗОУИТ является закрытым, что является положительным фактором для правообладателей. Однако, несмотря на это, в литературе встречается мнение о том, что ЗОУИТ по своему режиму гораздо больше, чем 28 зон, установленных ЗК РФ.