3.1 Повышение эффективности ипотечных жилищных программ с государственной поддержкой
 В настоящее время, на жилищном рынке платёжеспособный спрос поддерживают ипотечные жилищные программы с господдержкой и государственные субсидии, способствующее «опережающему потреблению». Схема ипотечного кредитования, основанная на субсидировании процентной ставки, не является рыночной. Банкам компенсируется разница между ставкой по кредитному договору, которую банк устанавливает из своих интересов, и ключевой ставкой, увеличенной на определённую законодательством величину. Схема препятствует развитию полноценного рынка, создавая барьеры для новых участников и обеспечивая привилегиями крупных игроков (таблица 3.1.).  Таблица 3.1. – Топ-10 банков, предоставляющих ипотечные кредиты по рыночной доле [130]  Позиция Банк Количество ипотечных кредитов Объем выданных ипотечных кредитов Доля в объёме выданных кредитов   тыс. шт. Изменение к 2021 г., % млрд руб. Изменение к 2021 г., % процентов 1 Сбербанк 822,5 -23,3 2573,9 -11,3 53,48% 2 ВТБ н/д - 971,4 -20,7 20,18% 3 Альфа-Банк 38,8 -38,5 206,0 -23,6 4,28% 4 (+1) Банк ДОМ.РФ 38,1 -10,3 181,4 +31,1 3,77% 5 (+5) Промсвязьбанк 26,1 -20,2 104,6 +11,4 2,17% 6 ФК Открытие 21,7 -52,8 102,6 -33,6 2,13% 7 (+1) Газпромбанк 20,0 -27,2 97,5 -12,4 2,03% 8  Росбанк 17,7 -35,9 91,5 -18,1 1,90% 9  Совкомбанк 29,7 -16,0 85,3 -13,9 1,77% 10 Россельхозбанк 20,3 -60,3 80,3 -37,5 1,67% ИТОГО 1327 -30 4813 -16 100%  Уровень концентрации на рынке позволяет оценить индекс Херфиндаля–Хиршмана. Индекс Херфиндаля–Хиршмана рассчитывается как сумма квадратов удельных весов показателя в общем объёме показателя банковского сектора. По выданным банками ИЖК он рассчитывается как сумма квадратов удельных весов по объёму выданных банком ИЖК в общем объёме показателя по банковскому сектору и принимает значение от 0 до 1. Значение данного показателя в 2022 году по двум банкам с наибольшей долей выданных ипотечных кредитов (Сбербанк и ВТБ) составило 0,327; по пяти крупнейшим банкам на рынке ипотечного кредитования (Сбербанк. ВТБ, Альфа-Банк, Банк ДОМ.РФ, Промсвязьбанк) составило 0,330; значение индекса Херфиндаля–Хиршмана по десяти крупнейшим банкам на рынке ипотечного кредитования, в число которых также вошли ФК Открытие, Газпромбанк, Росбанк, Совкомбанк, Россельхозбанк равно по итогам 2022 года 0,332. Интерпретация данного показателя характеризует высокий уровень рыночного влияния на рынке ипотечного кредитования (таблица 3.2.).  Таблица 3.2. – Интерпретация значения индекса Херфиндаля–Хиршмана [140]  Значение индекса Характеристика 0 Минимальная концентрация < 0,10 Низкий уровень концентрации 0,10-0,18 Средний уровень концентрации > 0,18 Высокий уровень концентрации  Сам со себе механизм субсидирования процентных ставок является дорогим механизмом, а выделяемые бюджетные средства – невозвратными. В связи с этим необходимо оценивать эффективность реализуемых мер. Свои методики предлагали Н. П. Назарчук [46], Е. С. Тихомирова [98], А. Н. Савруков [117]. В рамках «военной ипотеки» эффективность гарантируется продолжением службы военнослужащего, которому предоставляются субсидия и на первоначальный взнос, и на погашение основного долга и процентов. В случае расторжения контракта по собственной инициативе, вопрос возвращения средств будет зависеть от выслуги лет. Если она менее двадцати лет, заёмщик теряет положенные льготы: если она меньше десяти лет, то необходимо будет вернуть бюджетные средства; если больше десяти, но менее двадцати лет – возвращать не нужно, но дальнейшие выплаты целиком ложатся на заёмщика [34]. По IT-ипотеке, если специалист в течение шести месяцев после увольнения не найдёт работу в компании, аккредитованной Минцифры для выдачи льготной ипотеки, ставка повысится.
Схема субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам не является рыночной, поскольку банки компенсируют разницу между ставкой по кредитному договору, которую банк устанавливает из своих интересов, и ключевой ставкой, увеличенной на определённую законодательством величину. В связи с этим необходимо оценивать эффективность реализуемых мер.