1.2. Принципы возложения и реализации социальных обязательств застройщика
Представляется, что хаотичность нововведений и их неэффективность, во многом зависят от недостаточно глубокой проработки методологической и теоретической базы. Данный вывод применим не только лишь к институту социальных обязательств застройщика, но и ко всем иным законодательным решениям и механизмам. В этой связи, особенно важной представляется разработка руководящих начал института социальных обязательств застройщика, которых должен придерживаться законодатель и правоприменитель.  В рамках исследования автором были разработаны следующие принципы. Первый и основной принцип, который должен лежать в основе любых законоположений о социальных обязательствах застройщиков, заключается в необходимости достижения баланса интересов данных субъектов и государства. Следовательно, такой принцип следует именовать, как «принцип баланса частных и публичных интересов» или же, как «принцип взаимовыгодного сотрудничества». Некоторые исследователи сравнивают в дискуссиях данный принцип с правилом «кнута и пряника». Так, в ходе круглого стола, посвященного вопросам своевременного строительства социальных объектов в городе Москва, Президент Московской торгово-промышленной палаты акцентировал внимание на том, что разработку всех положений об обязательствах застройщика следует производить вместе с предпринимательским сообществом. У власти должны быть реальные рычаги общения с застройщиками, однако, в обратную сторону, им нужно предоставлять и льготы, чтобы сотрудничество было взаимовыгодным. В то же время, необходимо учитывать интересы не только застройщика и государства, но и непосредственно самих потенциальных жителей многоквартирного дома и участников долевого строительства. Исходя из этого, можно вывести следующий принцип – временной привязки строительства социальных объектов к строительству многоквартирного дома. Исследователи отмечают, что на застройщика следует в обязательном порядке налагать обязанность осуществлять строительство социальных объектов до момента сдачи многоквартирного дома или же одновременно. Третий принцип, который следует учитывать при разработке законопроектов и реформ в области социальных обязательств застройщика, это принцип прозрачности процедур возложения соответствующих обязательств, иначе именуемый, как принцип «правовой определенности». Ученый Грибанова Е.Н. отмечает, что принцип правовой определенности является общеправовым фундаментальным началом, не имеющим нормативного закрепления, но сформированным в науке и правоприменительной практике, имеющий определяющее значение в деятельности органов публичной власти, поведении хозяйствующих субъектов. Данный принцип предполагает системность, комплексность правового регулирования общественных отношений, ясность, точность, непротиворечивость и логическую согласованность норм законов, обеспечивающих возможность единообразного применения последних на практике. Так, например, если застройщику взамен осуществления строительства школ или больниц были обещаны, какие-либо налоговые или иные льготы, механизм их получения должен быть предельно ясен и прозрачен. При вступлении в обязательство, застройщик должен четко понимать, посредством каких инструментов, он сможет компенсировать собственные затраты и в какой срок. Четвертый принцип, который вытекает из вышеуказанного, это «принцип недопустимости двойного толкования условий». Во многом, данный принцип привязан к требованию правовой определенности, однако, акцент в части реализации указанного принципа должен быть сделан на том, что именно публичный субъект, будучи «сильной стороной» в обязательстве, должен обеспечить корректную формулировку условий соглашения или договора с застройщиком, не допускающую дальнейших расхождений в толковании. Пятый, взаимосвязанный с прошлыми двумя, принцип – это «принцип непротиворечивого поведения». Видится, что указанный принцип базируется на частно-правовой доктрине, именуемой «эстоппель». Так, ученые отмечают, что данный принцип устанавливает запрет стороне на отступление от своей позиции, ранее сформулированной уполномоченным лицом. Он необходим для формирования добросовестного поведения в правовых отношениях. Кроме того, отмечается, что основная идея, лежащая в основе эстоппеля, заключается в том, что лицо полагается на факт или обещание. Рассмотрим указанный принцип на примере решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26 декабря 2019 года по делу № А38-7936/2019. В указанном судебном разбирательстве муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл обратились к специализированному застройщику «Казанский посад» с требованием об обязании его передать муниципальному образованию во исполнение условий договора о комплексном освоении территории здание детского сада в состоянии, соответствующем разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. В рамках судебного спора, истец ссылался на нарушение условий договора о комплексном освоении территории тем, что ответчик не только не передал объект муниципальному образованию, но и зарегистрировал на него право частной собственности. Позиция застройщика была следующая. Он указывал, что договор о комплексном освоении территории был заключен между истцом и ГУП РМЭ «Мостремстрой». Эти же лица заключили 13 договоров аренды земельных участков, права аренды по которым впоследствии были переданы различным застройщикам, включая ООО «Казанский посад», ОАО «Континет», ООО «Росагрострой». В соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды, застройщик учитывал, что арендатор принял на себя обязательства в составе жилого массива, планируемого к строительству, возвести в рамках комплексного освоения земельного участка за счет собственных средств детский сад на 160 мест. В то же время, в договор о передаче прав по договору аренды стороны включили положение о том, что условия участия нового арендатора в финансировании проектирования и строительства детского сада определяются отдельным соглашением между новым арендатором и остальными застройщиками – арендаторами земельных участков. Обязательным условием такого соглашения является передача построенного детского сада в собственность муниципального образования «Город Йошкар-Ола» на возмездной основе (за сумму, равную стоимости построенного объекта по фактическим затратам). Доля участия каждого нового арендатора в финансировании проектирования и строительства детского сада определяется по формуле, указанной в пункте 2.6 договоров о передаче прав по договору аренды. От Министерства государственного имущества РМЭ не поступало каких-либо возражений по содержанию договоров о передаче (уступке) прав и обязанностей по договорам аренды.  Впоследствии, ООО «Казанский посад» своими силами и средствами исполнило обязательства, предусмотренные договором передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды. Исходя из договора о комплексном освоении территории на застройщике лежала обязанность передать детский сад в муниципальную собственность. При этом, условия передачи объектов должны были определяться при заключении отдельного соглашения о передаче этих объектов в муниципальную собственность. Такое соглашение не было подписано. Следовательно, по мнению застройщика, договор о комплексном освоении территории не предусматривал обязанность застройщика по безвозмездной передаче объекта социальной инфраструктуры в муниципальную собственность. Таким образом, между участниками дела возникли разногласия о необходимости компенсации застройщику затрат, понесенных им на строительство объекта социальной инфраструктуры по той причине, что публичным субъектом фактически были проигнорированы положения договора о передачи прав по договору аренды. Суд констатировал, что из одновременно заключенных договоров о комплексном освоении территории и аренды этого земельного участка следовало, что застройщик, взяв в аренду земельный участок по цене, существенно ниже рыночной и определенной в соответствии с постановлением Правительства РМЭ №372 от 07.07.2015 в виде 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, получил денежную льготу и выгоду, что по существу и предполагает возмездный, взаимовыгодный характер правоотношений публично-правого образования и застройщика. Следовательно, требования истцовой стороны были удовлетворены.  В данном аспекте, следует отметить, что у публичного субъекта была возможность изначально выразить свое мнение по вопросу содержания условий договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В то же время, ознакомившись с содержанием указанного договора, публичный субъект проигнорировал их, чем породил у застройщика ложные ожидания.  Последний принцип, который также во многом связан с рассмотренными ранее, вытекает из пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», где указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Данный принцип подразумевает полный запрет злоупотребления правами и недобросовестного поведения. Приведем пример реализации указанного принципа в правоприменительной практике на примере разбирательства, которое отчасти связано с фабулой ранее рассмотренного дела по иску к ООО «Казанский посад». В частности, позже судом был применен указанный принцип в другом деле, где данный субъект уже выступал ответчиком. Так, согласно Постановлению Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 августа 2022 г. по делу № А38-6839/2020, специализированный застройщик «Казанский посад» обратился в суд к ОАО «Континет» и ООО «Росагрострой» с требованием о взыскании с них 18 528 188 рублей 57 копеек неосновательного обогащения. Свои требования истец мотивировал тем, что решением Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-7936/2019 суд обязал его во исполнение договора о комплексном освоении территории безвозмездно передать МО «Город Йошкар-Ола» здание детского сада. По мнению истца, к ответчикам, так же как и к нему, перешли обязанности по договору о комплексном освоении территории, следовательно, совместно с Обществом они должны были нести затраты на проектирование и строительство данного социального объекта. Кроме того, в обоснование иска истец указал, что в соответствии с заключенными договорами уступки все новые арендаторы приняли на себя обязательства участвовать в проектировании и строительстве детского сада. Сославшись на указанный в исследовании принцип, суд пришел к выводу о том, что вступившее в законную силу решение суда по названному спору подтверждает, что фактически договор о комплексном освоении территории исполнен за счет одного застройщика , в то время как обязанность по его исполнению возложена на всех арендаторов. Ответчики, не участвовавшие в финансировании проектирования и строительства детского сада, сберегли денежные средства, необходимые для исполнения указанной обязанности за счет истца, что означает недобросовестность их поведения и злоупотребление правами. Подводя итог, следует констатировать, что все вышеуказанные принципы, исходя из анализа правоприменительной практики, должны существовать и реализовываться во взаимосвязи между собой. Если они все будут учтены при разработке законодательных положений, риск нарушения прав кого-либо из участников соответствующих правоотношений будет минимизирован. 
В рамках исследования были разработаны руководящие принципы, которые должны лежать в основе законодательства о социальных обязательствах застройщиков. В частности, были выделены следующие принципы: 
1. Принцип баланса частных и публичных интересов.
2. Временная привязка строительства социальных объектов к строительству многоквартирного дома.
3. Прозрачность процедур возложения социальных обязательств.
4. Недопустимость двойного толкования условий.
5. Принцип непротиворечивого поведения.
6. Принцип правовой определенности.
7. Принцип недопустимости злоупотребления правами и недобросовестного поведения.
8. Принцип соответствия договора требованиям закона.
9. Принцип соответствия договора условиям договора аренды.
10. Принцип соответствия договора аренды условиям договора купли-продажи.
11. Принцип соответствия договора аренды условиям договора аренды аренды.
12. Принцип соответствия договора аренды условиям договора аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды аренды