Глава 2. Установление, изменение и прекращение ЗОУИТ
§ 2.1.  Установление и изменение ЗОУИТ: новеллы и переходные положения Для разбора данного вопроса требуется внимательно изучить статью 106 ЗК РФ, которая регламентирует общие правила установления изменения и прекращения ЗОУИТ.  На данный момент по общему правилу установление и изменение ЗОУИТ осуществляется ОМСУ либо органами власти. Статья 106 ЗК РФ перечисляет, что указывается в решении об установлении ЗОУИТ (пункт 7):  «1) наименование, вид объекта, территории, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, адрес или местоположение таких объектов, территории… В случае установления зоны с особыми условиями использования территории в связи с размещением вновь создаваемого объекта капитального строительства в решении об установлении зоны с особыми условиями использования территории указываются наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией такого объекта и адрес земельного участка, на котором планируется строительство такого объекта; 2) конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида, … Включение в решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории ограничений использования земельных участков, не предусмотренных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории, не допускается; 3) сведения о подзонах, их количестве, конкретные ограничения использования земельных участков в границах каждой подзоны из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории, …); 4) сведения о правообладателе здания, сооружения, застройщике, об органе государственной власти или органе местного самоуправления, обязанных возместить убытки, причиненные в связи с установлением, изменением зоны с особыми условиями использования …; 5) срок наступления обязанности по возмещению убытков в соответствии со статьей 57.1 Кодекса». Пункт 9 рассматриваемой статьи устанавливает порядок изменения ЗОУИТ. Важно обратить внимание, что пункт 10 требует графическое описание местоположения установленных границ, в случае, если это возможно (устанавливаются координаты, для чего проводятся работы по межеванию участка и поставки их на кадастровый учёт). Кроме общего правила возможность установления ЗОУИТ регламентируется специальными законами (например, ранее упоминаемые объекты культурного наследия, водоохранные зоны, установленные Водным кодексом РФ). В этом случае издания специального дополнительного акта не требуется, имеется прямое действие закона. Важно упомянуть, что статья 106 в пункте 10 указывает, что сведения о таких зонах оформляют государственные федеральные органы.  В тоже время в остальных случаях сведения о наличии ЗОУИТ и их границах оформляют правообладатели/собственники. При отсутствии таковых, подготовкой сведений занимаются органы власти. Это могут быть органы разных уровней, как федеральные, так и органы местного самоуправления (уполномоченные на принятие решений об установлении ЗОУИТ). Особое внимание привлекает порядок установления ЗОУИТ при строительстве объекта капитального строительства (или его реконструкции) или при строительстве объектов, которые требуют установление защитных зон (например, газо - или нефтепровод, железная дорога).  Субъект, планирующий построить или реконструировать такой объект должен обратиться в уполномоченный орган со специальным заявлением. Без решения об установлении ЗОУИТ разрешения на строительство застройщику не выдается, согласно ст. 51 ГРК РФ («отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства»).  При этом статья 106 ЗК РФ также дополняет правило и указывает, что если после получения разрешения на строительство прошёл год, а объект не введен в эксплуатацию, то органы могут принять решение о прекращении статус ЗОУИТ.   «Соответственно, новый механизм установления ЗОУИТ в случае строительства объекта капитального строительства, в результате которого подлежат установлению ЗОУИТ, сводится к тому, что появление соответствующих зон предшествует созданию самих объектов, в связи с размещением которых такие зоны должны устанавливаться. Однако если такие объекты так и не будут созданы, то указанные ЗОУИТ должны прекратить существование ввиду отсутствия объектов, требующих их установления». И если ранее, к заявлению на получение разрешения на ввод в эксплуатацию должны были быть приложены подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, а само разрешение на ввод одновременно являлось и решением об установлении охранной зоны, то теперь существует абсолютно другой порядок.   Новые положения устанавливают, что ЗОУИТ возникает с момента внесения сведений о зоне в реестр. Представляется, что данный тезис крайне важен в рамках исследования. Потому что ранее, несмотря на наличие указания в ЗК РФ на требование о регистрации, тем не менее считалось, что ограничения все равно действуют, несмотря на отсутствие публичного закрепления. Такой подход заведомо ущемлял правообладателей и допускал возможность допущения злоупотреблений. Так, ранее суды указывали, что не регистрация делает условную зону «защитной», а первоисточник. Действительно, в такой позиции есть логика, и природа ЗОУИТ не складывается из-за регистрации, а из-за особенностей объекта эксплуатации. Но такой подход недопустим в правовой системе, которая направлена на стабильность гражданского оборота. Получается, что изначально добросовестные правообладатели не имеют возможности проверить установленные ограничения, что является недопустимым.  Отметим, что внесение в реестр происходит по следующей схеме:  «органы, принявшие решения об установлении (изменении или о прекращении существования) ЗОУИТ, направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней с даты принятия указанных решений; в случае установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству или реконструкции объектов капитального строительства, для которых требуется выдача разрешения на строительство, указанные в предыдущем пункте органы направляют в орган регистрации прав документы в течение 5 рабочих дней со дня поступления в уполномоченные в отношении ЗОУИТ органы разрешения на строительство указанного объекта; органы, установившие границы ЗОУИТ, возникающих в силу федерального закона, направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней с даты установления их границ».  В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ: в кадастр вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, …, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории. То есть при получении выписки на объект капитального строительства мы увидим установленное ограничение. Также в рамках информации, вносимой в реестр, можно увидеть границы, какие- то реквизиты решения государственных органов власти, в том числе ОМСУ, а также краткое описание содержание самого ограничения. На данный момент установлена процедура уведомлении об установлении статуса ЗОУИТ, согласно положениям ФЗ № 218-ФЗ (статья 34). Уведомление может быть направлено через ЕСИА/электронную почту или в письменном виде путем использования почтового отправления.  
В настоящее время в России действует несколько видов ЗОУИТ, которые могут быть установлены в отношении объектов капитального строительства, а также в целях защиты и сохранения объектов культурного наследия. В рамках статьи рассмотрим порядок установления ЗОУИТ при строительстве объекта капитального строительства и порядок изменения ЗОУИТ.